Manual de utilização do simulador de crédito à habitação

Este simulador permite calcular o valor da prestação mensal de um crédito à habitação (novo ou já existente) e verificar como essa mesma prestação varia por efeito de alterações no montante do capital em dívida, no período do empréstimo, na taxa de juro ou em alterações combinadas daquelas variáveis.

Para simular deve  preencher os seguintes campos:

• “Montante do empréstimo” e “Outros valores financiados” caso se aplique, sendo a soma o capital em dívida; 
• “TAN” (taxa de juro anual nominal do empréstimo) que corresponde à soma  da taxa de referência/indexante e do spread;  
• “ Período do empréstimo em meses”

Caso o crédito inclua um período de carência e/ou um diferimento de parte do capital deverá preencher os campos respectivos. 

Caso existam devem também preencher -se os campos de:

• “Comissões iniciais em Euros” que corresponde às comissões pagas inicialmente;
• “Comissões mensais em Euros” com os valores das comissões regulares associadas ao empréstimo.
• "Valores anuais dos prémios de seguros em Euros"
• "Seguros – prémio único em Euros, no caso de algum dos seguros ser pago “à cabeça”.

Cálculo da prestação mensal - Exemplo 1

Empréstimo com modalidade de reembolso padrão

Empréstimo de 150.000€ a 30 anos (360 meses), indexado à Euribor 6 meses (com valor inicial de, por exemplo, 5%), com um spread de 0,5% (TAN (taxa anual nominal) igual a 5,5% (Euribor 6 meses mais spread de 0,5%)).

 

A prestação mensal (capital e juros) é de 851,68€.

Cálculo da prestação mensal - Exemplo 2

Empréstimo com modalidade de reembolso padrão (taxa variável)

Se optar por um prazo de 45 anos (540 meses), mantendo-se constantes todas as restantes condições do exemplo 1, obtém-se uma prestação mensal mais baixa, de 751,07 €.

 

Todavia, no final do prazo do empréstimo o montante total de juros pago terá sido de 255. 578,24€, superior aos 156.606,06€, se tivesse optado pelo empréstimo a 30 anos.

 

O valor da TAE depende do montante das comissões e outras despesas (como os custos de processo, despesas de avaliação e/ou vistorias, etc.) que são cobradas pela instituição no início da operação e durante a vigência do contrato.

 

A TAE do empréstimo referido no exemplo 1 passa de 5,641% para 5,673%, reflectindo o efeito de comissões iniciais no valor de 500€. Sobe para 5,689% se juntar também comissões mensais de 1,5€ e para 5,717% se assumir ainda despesas com seguros de 30€ anuais. O encargo mensal, se ao valor da prestação de capital e juros se juntarem a comissão mensal ajustada do imposto de selo e o prémio de seguro mensal, é de 855,74€.

Refixação da taxa de juro

Refixação, ao fim de 6 meses, da taxa de juro do empréstimo (taxa variável)

Num empréstimo indexado à Euribor 6 meses, a taxa de juro é revista de 6 em 6 meses, de acordo com a média do valor do indexante observado no mês anterior ao da respectiva revisão.

 

Para avaliar o impacto na prestação mensal da alteração do valor do indexante deve alterar-se em conformidade o campo da taxa de juro (“TAN” = indexante + spread) e ajustar o montante do capital em dívida e o prazo do empréstimo, considerando que decorreram já 6 meses sobre o início do empréstimo.

 

Partindo do Exemplo 1, se a Euribor 6 meses passar para 5,25% deverá ser colocado no campo “TAN” o valor de 5,75%.

 

Simultaneamente, no campo do “Montante do empréstimo” deverá ser colocado o valor do capital que ficou em dívida decorridos 6 meses sobre o início do empréstimo e no campo do “Período de empréstimo em meses” o número de prestações em falta, ou seja, 149.003,54€ e 354 meses, respectivamente.

 

Devido ao aumento da taxa de juro, o valor da prestação mensal passou de 851,68€ para 875,09€.

Renegociação

Renegociação, ao fim de 24 meses, do prazo e do spread do empréstimo

O simulador permite também calcular, o valor da prestação mensal após a negociação de alterações ao prazo do empréstimo e/ou ao seu spread. Admita-se, por exemplo, que o prazo do empréstimo é encurtado em 10 anos e o seu spread é simultaneamente reduzido em 0,1%.

 

Partindo do Exemplo 1, e admitindo que, volvidos 2 anos sobre o início do empréstimo a Euribor 6 meses se mantinha alterada, tem-se agora um empréstimo de 145.844,75€, a 216 meses (360-24-120), à TAN de 5,4% (Euribor 6 meses de 5,00% mais spread de 0,4%).

 

A prestação mensal passa a ter o valor de 1.057,10€. Os juros do empréstimo reduzem-se de 156.606,06€ para 98.774,84€, menos 57.831,22€.

 

Amortização parcial

Amortização parcial antecipada do empréstimo decorridos 10 anos

Para se conhecer o efeito sobre a prestação mensal de uma amortização parcial de capital de, por exemplo 25.000€ ao fim de 10 anos, devem alterar-se em conformidade os valores relativos ao capital em dívida e prazo remanescente do empréstimo.

 

Retomando o Exemplo 1 e assumindo que a taxa de juro se manteve inalterada, o valor da prestação mensal de um empréstimo de 98.811,49€ (123.811,49€ - 25.000€) à TAN de 5,5%, por um período de 240 meses (360-120) passa a ser de 679,71€.

 

O valor de 123.811,49€ corresponde ao capital do exemplo 1 em dívida decorridos 10 anos.

 

A instituição de crédito pode ainda exigir o pagamento de uma comissão de reembolso antecipado, no valor máximo de 0,5% do capital em dívida, correspondente, neste caso, a 619,06€ (0.5% x 123.811,49€).

 

Carência de capital

Contratação de um período de carência de 2 anos, ao fim de 1 ano

A contratação de um período de carência de 24 meses, decorridos 12 meses sobre o início do empréstimo (capital em dívida de 147.979,37€ do Exemplo 1, assumindo que a taxa de juro não sofreu alteração) permite uma redução da prestação mensal, durante esse período de 2 anos, de 851,68€ para 678,24€.

 

Depois do período de carência o valor da prestação mensal aumenta para 877,72€, quando o empréstimo retoma a sua modalidade de reembolso padrão.

 

Este valor obtém-se simulando o valor da prestação associada a um empréstimo de 147.979,37€, à TAN de 5,5%, por 324 meses).

 

Note-se que, com a modalidade de carência de capital, o montante total de juros a pagar, por comparação com o devido no caso do empréstimo na modalidade de reembolso padrão do Exemplo 1, aumenta de 156.606,06€ para 160.879,24€.

Diferimento de capital

Diferimento de 30% do capital em dívida para o final da vida do empréstimo

Se às condições do empréstimo do Exemplo 1 se juntar a possibilidade de diferimento de, por exemplo, 30 % do capital (0,3x150.000€), o valor das prestações n.º 1 a 359 reduz-se, de 851,68€ para 802,43€. A prestação n.º 360 e última tem, todavia, o valor de 45.802,43€, por ser devida nessa altura também a totalidade do capital diferido.

 

Note-se que, com a modalidade de diferimento de capital, o montante total de juros a pagar, por comparação com o devido no caso do empréstimo no exemplo 1, aumenta de 156.606,06€ para 183.874,24€.