O crédito à habitação é um contrato de empréstimo da instituição de crédito ao cliente, por um período de tempo previamente estabelecido, utilizado para aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.

Não é obrigatório. Contudo, a maioria das instituições assim o exige. As instituições devem informar o cliente, antes da celebração do contrato, da eventual obrigação de abertura de conta bancária nessa instituição e/ou da contratação de um seguro de vida. Se exigido um seguro de vida, o cliente pode livremente escolher a entidade junto da qual o pretende contratar.

As instituições devem também apresentar de forma clara, todas as condições que estejam associadas à contratação do crédito, nomeadamente as comissões e despesas associadas à eventual abertura de conta e/ou de contratação de seguro de vida. Refira-se que as instituições estão obrigadas a publicitar o valor das comissões e despesas nos preçários que devem manter afixados nos seus balcões e nos respectivos portais bancários na Internet.

Os empréstimos à habitação podem ser concedidos com taxa de juro variável ou fixa.

 

No caso de ser variável, a taxa de juro altera-se ao longo da vida do empréstimo, sempre que ocorre a revisão do valor do indexante (por exemplo: de 3 em 3 meses, se a Euribor for a 3 meses, ou de 6 em 6 meses, se a Euribor for a 6 meses, etc.), porque o valor do indexante pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo devido a factores que nada têm a ver com o empréstimo.

 

No caso de a taxa de juro ser fixa, o cliente sabe à partida qual o valor da taxa de juro a vigorar até ao final do prazo do empréstimo. No momento da contratação do empréstimo é normal que a taxa de juro fixa seja mais alta do que a taxa de juro variável, uma vez que o prazo a que esta se refere é muito mais curto.

Só no final do empréstimo o cliente fica a saber qual teria sido a melhor opção na altura em que celebrou o contrato. A escolha entre uma ou outra opção depende da expectativa que o cliente tenha quanto à evolução futura das taxas de juro e dos encargos que quer assumir no imediato.

Sim. O cliente bancário pode amortizar parte do empréstimo em qualquer data de pagamento das prestações, avisando a instituição de crédito dessa sua intenção com pelo menos 7 dias úteis de antecedência. A instituição pode cobrar, no entanto, uma comissão máxima que corresponde: a 0,5% do capital que é reembolsado, no caso de contratos com taxa de juro variável; ou 2%, no caso de contratos com taxa de juro fixa.

 

A amortização que efectuar ao seu crédito à habitação irá influenciar o valor da prestação. Se, no entanto, pretender optar por reduzir o prazo do seu empréstimo terá de efectuar um pedido de alteração das condições contratuais do crédito ao seu banco, em sede de renegociação do contrato.

Sim. O cliente pode transferir o seu empréstimo para outra instituição de crédito a qualquer momento da vigência do contrato tendo apenas de avisar a instituição de crédito de que o pretende fazer com 10 dias úteis de antecedência. Também neste caso, a comissão a pagar à instituição de crédito não pode exceder o valor correspondente a: 0,5% do capital que é reembolsado, no caso de contratos com taxa de juro variável, ou 2%, no caso de contratos com taxa de juro fixa.

A instituição de crédito onde o empréstimo se encontra deve, no prazo de 10 dias úteis, fornecer à instituição para onde o empréstimo vai ser transferido todas as informações e elementos necessários para que esta conceda o novo empréstimo, designadamente o valor do capital em dívida e o período de tempo do contrato de empréstimo inicial já decorrido.

Nas datas de pagamento das prestações o montante em dívida coincide com o valor do capital em dívida. De facto, com o pagamento da prestação k, obtém-se um novo valor para o capital em dívida por diferença entre o valor do capital inicial e o valor acumulado das amortizações de capital contidas em cada uma das prestações pagas até ao momento k (inclusive), o qual corresponde também ao valor do montante em dívida.

 
O valor do capital em dívida vai, por isso, sendo progressivamente menor à medida que as prestações de capital e juros vão sendo liquidadas, até se tornar zero logo após o pagamento da última prestação.

De modo diferente, num momento t qualquer, entre duas datas de pagamento das prestações, o montante em dívida difere do capital em dívida. Nestes casos, o montante em dívida é dado pelo capital em dívida acrescido dos juros corridos entre a data de pagamento da última prestação e o momento t.

Quem aceitar ser fiador só poderá deixar de o ser se o banco concordar com a sua substituição. A fiança é uma garantia para a instituição de crédito, caso as obrigações contratuais não sejam cumpridas pelo devedor. O fiador passa a ser responsável por elas.

O acesso ao crédito à habitação está, em princípio, assegurado a qualquer agregado familiar, desde que o empréstimo se destine à aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, ou para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.

 

Contudo, existindo liberdade contratual nas relações comerciais, o crédito à habitação é um acordo livre entre as partes, consumando-se apenas se ambos concordarem. A instituição de crédito não é, pois, obrigada a conceder o empréstimo.

O spread pode ser alterado por mútuo acordo entre as partes – instituição de crédito e cliente bancário – no âmbito de uma renegociação das condições do contrato.

A renegociação das condições do crédito à habitação (por exemplo, spread, prazo do contrato e/ou alteração do regime de taxa de juro), e respectiva entrada em vigor, exige o mútuo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito. Se a instituição de crédito acordar em proceder a essa revisão, não pode cobrar qualquer comissão pela análise da renegociação das condições do crédito, nem pode fazer depender a referida renegociação da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros.

Embora exista a proibição de fazer depender a renegociação do crédito da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros, esta não abrange aqueles casos em que o contrato já prevê, desde início, as condições para a efectivação de redução do spread em função do cumprimento de determinados requisitos, em particular, da subscrição de outros produtos ou serviços bancários, razão pela qual a instituição pode aplicar o spread sem bonificação no caso de o cliente deixar de subscrever os produtos ou serviços financeiros contratualmente previstos. Todavia, se a instituição não o fizer durante um ano, esse direito prescreve.

O prazo do indexante define a frequência com que a taxa de juro do empréstimo é revista. Se a renegociação do prazo do indexante for no sentido da sua redução (por exemplo, de Euribor a 12 meses para Euribor a 3 meses), isso significará uma revisão mais frequente da taxa de juro do empréstimo.

 

Esta opção, num contexto de descida de taxas de juro, permite o impacto mais rápido dessa descida na prestação mensal. Pelo contrário, num contexto de subida de taxas de juro, os indexantes com prazos mais longos (por exemplo, Euribor a 12 meses) ou taxa fixa (por exemplo, a 5 anos ou mais) adiam ou impedem o impacto desse movimento no valor da prestação do crédito à habitação.

Pode solicitar ao seu banco a alteração da data de pagamento da sua prestação ou da conta através da qual efectua o pagamento da prestação do seu empréstimo. Contudo, a alteração da data de pagamento da prestação exige o acordo entre o cliente e o banco. Também só é possível alterar a conta onde é debitada a prestação mensal do seu empréstimo se o banco assim o aceitar.

O Banco de Portugal entende que a disponibilização do relatório de avaliação do imóvel oferecido em garantia no âmbito do processo de crédito à habitação se insere na prossecução das melhores práticas das instituições de crédito para com os seus clientes quando os correspondentes custos sejam suportados no todo ou em parte pelos próprios clientes (Carta-Circular n.º 33/2010 de 14 de Outubro).

Pese embora se entenda que a disponibilização do relatório de avaliação do imóvel oferecido em garantia no âmbito do processo de crédito à habitação se insere na prossecução das melhores práticas das instituições de crédito para com os seus clientes, quando os correspondentes custos sejam suportados no todo ou em parte pelos próprios clientes, esclarece-se que, em caso de discordância quanto ao seu conteúdo ou aos critérios nele adoptados, não é possível ao cliente pôr em causa, junto da instituição de crédito, o teor desse relatório ou a decisão de concessão ou não do crédito, atenta a liberdade contratual das partes nesta matéria.