Taxas de juro no crédito à habitação

Os empréstimos à habitação podem ser contratados com taxa de juro variável, com taxa de juro fixa ou com taxa de juro mista.

Além da taxa de juro, o cliente tem de pagar comissões e outros encargos associados ao empréstimo.

 

Empréstimos com taxa de juro variável

Nos contratos de crédito à habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro resulta da soma do indexante e do spread:

  • Indexante (taxa de juro de referência) – corresponde geralmente à Euribor (European Interbank Offered Rate), que é a taxa de referência do mercado monetário interbancário e resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus. O cliente pode optar por diferentes prazos, sendo os mais usuais a Euribor a 3, 6 e 12 meses;
  • Spread  – é a componente da taxa de juro que acresce ao inexante. O spread é livremente definido pela instituição de crédito para cada contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value) e o seu custo de financiamento. Dependendo da estratégia comercial da instituição de crédito, o spread poderá ser reduzido como contrapartida pela aquisição, necessariamente facultativa, de outros produtos (vendas associadas).

As instituições de crédito não podem rever o valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante. Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses.

As instituições de crédito devem ainda:

  • Assegurar que o indexante utilizado para calcular a taxa de juro é claro, acessível, objetivo e verificável pelas partes do contrato de crédito (instituição de crédito e cliente bancário) e pelo Banco de Portugal;
  • Assegurar que o indexante que corresponda a uma variável monetária de referência seja determinado por uma instituição independente e adequado às caraterísticas do contrato de crédito em causa;
  • Manter os registos históricos do indexante utilizado para a taxa de juro, aos quais o cliente bancário deve poder aceder de forma simples e gratuita.

No crédito à habitação as prestações são pagas postecipadamente, isto é, no final do período a que dizem respeito. Isto significa que a primeira prestação é devida um mês após a data de contratação e o cálculo dos juros devidos é feito para o final desse mês.

O valor do indexante a aplicar resulta da média aritmética simples das cotações diárias do mês anterior ao período de contagem de juros.

Por exemplo:

  • Se o cliente bancário contratar um empréstimo em abril com taxa de juro variável indexada à Euribor a 3 meses, a taxa que vigorará para os três meses seguintes (maio, junho e julho) resulta da média dos valores da Euribor a 3 meses observados nos dias úteis de março. Todos os contratos que se iniciem em abril ou que tenham a revisão regular da sua taxa Euribor no mês de abril utilizam o valor médio das cotações de março;
  • Se o indexante for a Euribor a 1 mês, a taxa de juro a pagar na prestação de janeiro, será calculada em dezembro, com base na média da Euribor a 1 mês observada em novembro.

Empréstimos com taxa de juro fixa

Nos empréstimos contraídos a taxa de juro fixa, a taxa de juro é sempre a mesma e a prestação não se altera durante o prazo do contrato.

A taxa de juro fixa é livremente estabelecida pela instituição de crédito em cada contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value), o seu custo de financiamento e o risco de fixação da taxa de juro por um período relativamente longo.

Um contrato de crédito à habitação com taxa de juro fixa permite ao cliente não estar exposto ao risco de variação da taxa de juro. Por isso, no início do empréstimo, a taxa de juro fixa é normalmente superior à praticada num empréstimo idêntico mas com taxa de juro variável.

 

Empréstimos com taxa de juro mista

Nos empréstimos contraídos a taxa de juro mista, as partes acordam que o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável.

Por exemplo, um empréstimo à habitação a 30 anos pode ter uma taxa fixa durante os primeiros 5 anos e uma taxa variável, indexada à Euribor, nos restantes 25 anos.

No período em que se aplique a taxa variável, as instituições de crédito não podem rever o valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante. Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses.

 

Taxa de juro e outros encargos

A taxa de juro, livremente negociada entre a instituição de crédito e o cliente bancário, é apenas um dos encargos a pagar pela concessão do empréstimo.

O cliente tem de pagar comissões e outros encargos (por exemplo, com abertura do processo, avaliação do imóvel, processamento de prestações) que são cobrados pela instituição no início da operação (“à cabeça”) e durante a vigência do contrato.

Para que o cliente conheça o custo do empréstimo, as instituições de crédito têm de apresentar:

A taxa de juro anual nominal (TAN) representa o custo associado aos juros do empréstimo.

A taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) representa o custo total do crédito, englobando a TAN e outros encargos cobrados pela instituição de crédito. É expressa em percentagem anual do montante total do crédito.

Enquanto medida do custo total do crédito para o cliente, a TAEG deve ser utilizada para comparar diferentes propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso.

No cálculo da TAEG são incluídos:

  • Os juros;

  • As comissões;

  • As despesas, nomeadamente com impostos e com os emolumentos relativos ao registo da hipoteca, no caso de se tratar de um crédito com garantia hipotecária;

  • Os seguros exigidos para obtenção do crédito;

  • A comissão de manutenção de conta à ordem, cuja abertura seja obrigatória para a gestão do empréstimo;

  • Os custos com operações de pagamento e de utilização do crédito, caso existam;

  • A remuneração do intermediário de crédito, caso a mesma seja paga pelo consumidor, o que sucede quando recorre a um intermediário de crédito não vinculado;

  • Outros encargos associados ao contrato de crédito.

No cálculo da TAEG não são incluídos:

  • Os valores a pagar caso o cliente não cumpra obrigações previstas no contrato;

  • As comissões de reembolso antecipado do empréstimo;

  • Os custos notariais.

O montante total imputado ao consumidor (MTIC) corresponde ao valor global que o cliente paga pelo empréstimo, ou seja, é a soma do montante do empréstimo e dos respetivos custos com juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos.

No crédito à habitação, o imposto do selo incide sobre:

  • O montante financiado:
    • 0,04% para prazos inferiores a 1 ano;
    • 0,5% para prazos de 1 a 5 anos;
    • 0,6% para prazos superiores a 5 anos;
  • Comissões cobradas – 4%.