Consulta pública do Banco de Portugal n.º 2/2009

26 January 2009

Deveres de Informação no Crédito à Habitação

O Banco de Portugal submete a consulta pública o projecto de Aviso sobre “Deveres de Informação no Crédito à Habitação” que reforça as exigências actualmente impostas às instituições de crédito pela Instrução n.º 27/2003.

Este novo diploma regulamentar vem sublinhar a importância da disponibilização ao cliente bancário de um conjunto de informação essencial para a caracterização dos empréstimos à habitação e para avaliação das implicações nos orçamentos familiares dos planos financeiros que lhes estão associados.

Este projecto enquadra-se num conjunto de iniciativas que têm vindo a ser desenvolvidas pelo Banco de Portugal no âmbito da sua função de supervisão comportamental e que visam incrementar a transparência no funcionamento dos mercados financeiros a retalho. De entre essas iniciativas destacam-se a publicação do Aviso n.º 10/2008, relativo à publicidade financeira, que entrou em vigor no passado dia 1 de Janeiro, a consulta pública realizada em finais do ano passado sobre o projecto de diploma regulamentar relativo aos “Deveres de Informação na Comercialização de Depósitos Bancários” e a submissão a consulta pública, desde 5 de Janeiro, de um conjunto de diplomas referentes aos “Deveres de Informação relativos ao Preçário das Instituições de Crédito”.

Revogação da Instrução n.º 27/2003

Na sequência da fiscalização do mercado do crédito à habitação e das conclusões da apreciação de reclamações e de pedidos de informação remetidos através do Portal do Cliente Bancário, o Banco de Portugal considera necessário proceder à revogação da Instrução n.º 27/2003, consagrando, em seu lugar, deveres de informação mais exigentes para as instituições de crédito no âmbito da negociação, celebração e vigência do contrato de empréstimo à habitação. A importância do mercado do crédito à habitação para as famílias e para o sistema financeiro em geral, bem como o aumento da diversidade e da complexidade das alternativas de financiamento disponibilizadas pelas instituições de crédito, justificam esta alteração regulamentar.

Procurando contribuir para uma melhor avaliação dos custos e riscos inerentes ao empréstimo a contrair e facilitar o estudo e comparação entre diferentes alternativas de financiamento, são reforçados os requisitos mínimos de informação a prestar pelas instituições de crédito aos seus clientes aquando da simulação e negociação de um empréstimo à habitação e são estabelecidas novas exigências quanto à informação a prestar nos contratos e durante a respectiva vigência.

No presente projecto de Aviso sobre “Deveres de Informação no Crédito à Habitação” o Banco de Portugal reconhece, formalmente, a importância de quatro etapas inerentes à contratação de um empréstimo à habitação, estabelecendo para cada uma delas deveres específicos, com o objectivo de proporcionar ao cliente o acesso a informação completa, clara e rigorosa sobre as condições do empréstimo.

As instituições de crédito ficam obrigadas a prestar ao cliente bancário os elementos informativos definidos pelo Banco de Portugal para cada uma das seguintes etapas:

(a) Simulação do empréstimo;
(b) Aprovação do empréstimo;
(c) Celebração do contrato; e
(d) Vigência do contrato.

A Ficha de Informação Normalizada, ou FIN, documento que deve conter as condições financeiras do empréstimo e o respectivo plano financeiro, passa a ter de incluir mais informação sobre as condições do empréstimo e a apresentar planos financeiros mais detalhados e completos. O Banco de Portugal define o modelo da FIN que deverá ser preenchida e disponibilizada por todas as instituições de crédito.

Se a modalidade escolhida não for a de um empréstimo padrão, não se enquadrando, por conseguinte, no regime de prestações constantes com amortização crescente do capital e decrescente dos juros – é o caso, por exemplo, quando os empréstimos permitem a carência ou o diferimento do capital a reembolsar – a instituição de crédito passa a ser obrigada a disponibilizar também o plano financeiro de um empréstimo em regime de prestações constantes. Esta exigência tem como objectivo sensibilizar o cliente para o perfil de encargos associado às diferentes alternativas de amortização do capital em dívida.

Reforço dos deveres de informação:

As quatro etapas do empréstimo: informação mínima obrigatória

Com este projecto de Aviso são estabelecidos deveres de informação para as quatro etapas que caracterizam a contratação de um empréstimo à habitação:

(a) No momento da simulação do empréstimo, quer o mesmo se realize ao balcão ou em sítio da Internet, as instituições de crédito passam a estar obrigadas a disponibilizar a respectiva FIN. Actualmente, nos termos do disposto na Instrução n.º 27/2003, as instituições apenas são obrigadas a disponibilizar a FIN no momento da aprovação do crédito. Esta alteração, introduzida pelo projecto de Aviso, acomoda a prática corrente de algumas instituições e as sugestões que neste sentido têm vindo a ser apresentadas pelas organizações de defesa dos consumidores.

(b) Aquando da aprovação do empréstimo, as instituições de crédito ficam obrigadas a disponibilizar, para além da FIN com as condições aprovadas para o empréstimo, a minuta do contrato.

(c) Na celebração do contrato, as instituições de crédito têm de garantir que no contrato estão especificados todos os elementos de informação relevantes para a clara e completa avaliação pelo mutuário das condições financeiras do empréstimo, dos riscos e obrigações assumidas.

(d) Durante a vigência do contrato, as instituições de crédito devem enviar regularmente extractos sobre o empréstimo em dívida e, previamente, de eventuais alterações permitidas contratualmente.

A padronização da Ficha de Informação Normalizada (FIN)

A entrega da FIN ao cliente passa a ser obrigatória, quer no momento da simulação do empréstimo, quer no momento da sua aprovação pela instituição de crédito.

A FIN é composta por três partes:

(a) Parte I – Condições financeiras do empréstimo – na qual devem ser descritas as características do empréstimo, nomeadamente, taxa de juro, TAE, forma de reembolso, natureza das garantias e seguros exigidos, tipo e montante de comissões e despesas associadas, componentes e impacto de eventuais campanhas promocionais associadas;

(b) Parte II – Planos financeiros do empréstimo – nesta parte é definida a forma e o detalhe com que deve ser apresentado ao cliente o plano financeiro do empréstimo, bem como os planos financeiros com o impacto de um aumento simulado da taxa de juro em um e em dois pontos percentuais, no caso do empréstimo ser contraído a taxa variável, e, ainda, o plano financeiro do empréstimo padrão, se o empréstimo aprovado não se enquadrar no regime de prestações constantes;

(c) Parte III – Informação geral – na qual se faz referência à documentação necessária para a aprovação do empréstimo e para a celebração do contrato, assim como às características dos produtos e serviços financeiros disponibilizados no âmbito do crédito à habitação.

A clarificação dos conceitos de “comissão” e “despesa”

O projecto de Aviso procura clarificar os conceitos de “comissão” e “despesa” e, dessa forma, contribuir para a transparência e comparabilidade dos custos exigidos pelas diferentes instituições de crédito. São consideradas comissões as prestações pecuniárias exigíveis aos clientes como retribuição pelos serviços prestados pelas instituições de crédito, ou subcontratados a terceiros, no âmbito da negociação, celebração e vigência dos contratos. Por seu turno, as despesas referem-se aos demais encargos suportados pelas instituições, que lhes são exigíveis por terceiros, e repercutíveis nos clientes, nomeadamente os pagamentos a Conservatórias, Cartórios Notariais ou que tenham natureza fiscal.

A prova do cumprimento do dever de informação

A prestação de informação pelas instituições de crédito poderá ser efectuada em papel ou noutro suporte duradouro, incluindo o electrónico. É às instituições de crédito que compete a prova do cumprimento destes deveres.

A violação dos deveres previstos no Aviso é punível nos termos do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras.