Publicadas novas regras aplicáveis ao crédito hipotecário

Vão entrar em vigor no dia 1 de janeiro de 2018 novas regras nos contratos de crédito hipotecário.

As novas regras constam do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, publicado no dia 23 de junho.

O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 estabelece o regime dos contratos de crédito relativo a imóveis, definindo, nomeadamente, as regras aplicáveis ao crédito a consumidores garantido por hipoteca ou por outro direito sobre imóveis. Este diploma transpõe parcialmente a Diretiva n.º 2014/17/UE, do Parlamento Europeu e do Conselho, relativa a contratos de crédito a consumidores para imóveis destinados a habitação.

Quais os contratos a que se aplica este novo regime?

O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 é aplicável aos contratos de crédito hipotecário celebrados com consumidores, o que abrange:

• Os contratos de crédito para aquisição de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
• Os contratos de crédito para aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados;
• Os contratos de crédito que, independentemente da finalidade, estejam garantidos por hipoteca, por outra garantia equivalente sobre imóvel ou por um direito relativo a imóveis;
• Os contratos de locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.
  

Quais as principais regras que estabelece?

O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 define um vasto conjunto de regras de conduta e de deveres de informação a observar pelas instituições de crédito e, se for caso disso, pelos intermediários de crédito.

Este novo quadro normativo estabelece requisitos relativos à definição de políticas de remuneração pelas instituições de crédito (as quais, entre outros aspetos, não podem fazer depender a remuneração dos seus funcionários, direta ou indiretamente, do número de pedidos de crédito aprovados e de contratos celebrados) e aos conhecimentos e competências dos seus trabalhadores.

Em sede de informação pré-contratual, estabelece-se que as instituições devem prestar ao consumidor informação pré-contratual geral, que inclui as principais características do crédito, bem como informação pré-contratual personalizada, através da disponibilização da “Ficha de Informação Normalizada Europeia” (FINE).

A FINE deve ser disponibilizada ao consumidor em dois momentos distintos, tal como já sucede atualmente com a ficha de informação normalizada (FIN) prevista no Aviso do Banco de Portugal n.º 2/2010. Assim, o consumidor tem direito a receber uma FINE aquando da simulação do empréstimo, tendo por base a informação por si prestada à instituição, e, posteriormente, aquando da comunicação da aprovação do contrato de crédito, refletindo as características do empréstimo efetivamente aprovado pela instituição.

Tal como também já acontece por força do Aviso n.º 2/2010, o Decreto-Lei n.º 74-A/2017 estabelece ainda que, no momento da aprovação do empréstimo, o consumidor tem direito a receber uma minuta do contrato de crédito.

O diploma agora publicado estabelece que a instituição permanece vinculada à proposta contratual feita ao consumidor durante um prazo mínimo de 30 dias, de forma a assegurar que o consumidor tem tempo suficiente para comparar propostas distintas, avaliar as suas implicações e tomar uma decisão esclarecida. Dada a importância do compromisso financeiro que representa a celebração do contrato de crédito hipotecário, assegura-se que o consumidor dispõe de um período mínimo de reflexão para ponderar as implicações da contratação do crédito, correspondente aos primeiros sete dias contados a partir da apresentação da proposta pela instituição.

Tendo em conta que a prestação de fiança representa igualmente a um importante compromisso financeiro, o diploma garante também que o fiador tem direito a receber uma cópia da FINE do empréstimo aprovado e da minuta do contrato de crédito, dispondo também de um prazo mínimo de reflexão de sete dias.

Este novo diploma consagra igualmente um dever de assistência ao consumidor, com o objetivo de colocar o consumidor numa posição que lhe permita avaliar se o contrato de crédito proposto e respetivos serviços acessórios se adequam às suas necessidades e à sua situação financeira.

Introduz-se também o dever de avaliação da solvabilidade do consumidor previamente à celebração do contrato de crédito. A avaliação da solvabilidade deve ter por base fatores relevantes para verificar a capacidade e propensão do consumidor para o cumprimento do contrato de crédito.

De acordo com o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, a medida de custo do crédito passa a ser a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global), em substituição da TAE (taxa anual efetiva); o diploma define as respetivas regras de cálculo.

O novo diploma inclui ainda algumas normas previstas em diplomas avulsos, como é o caso, designadamente, das regras aplicáveis ao arredondamento das taxas de juro (Decreto-Lei n.º 240/2006, de 22 de dezembro) e ao reembolso antecipado, vendas associadas e renegociação de contratos de crédito hipotecário (previstas, respetivamente, no Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de março e no Decreto-Lei n.º 171/2008, de 26 de agosto), procedendo à revogação destes diplomas.

Entrada em vigor

O Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, entra em vigor em 1 de janeiro de 2018.

Até esta data, continuam a aplicar-se as regras legais e regulamentares que regulam os contratos de crédito hipotecário e que conferem já ao consumidor um vasto conjunto de direitos, semelhante ao previsto no novo diploma, nomeadamente em matéria de direito à informação pré-contratual, através da disponibilização da FIN aquando da simulação e da aprovação do empréstimo, à entrega da minuta do contrato de crédito, ao reembolso antecipado do empréstimo e à proibição de vendas associadas obrigatórias.

Lisboa, 30 de junho de 2017