Publicação do Aviso n.º 2/2010 e da Instrução n.º 10/2010 do Banco de Portugal sobre deveres de informação no crédito à habitação e no crédito conexo

Deveres de informação no crédito à habitação e no crédito conexo passam a ter novas regras

O Banco de Portugal acaba de publicar o Aviso n.º 2/2010 e a Instrução n.º 10/2010 com o objectivo de harmonizar e reforçar os deveres de informação das instituições de crédito nos contratos de crédito à habitação. Estes deveres estendem-se desde a fase de prospecção e negociação do empréstimo à da celebração do contrato e ao período de vigência do empréstimo.

Os mesmos deveres passam também a ter de ser cumpridos pelas instituições de crédito nos contratos conexos, integrados no regime do crédito à habitação com a publicação do Decreto-Lei nº 192/2009, de 17 de Agosto. Estes contratos, vulgarmente conhecidos por “multi-usos” ou “multi-opções”, são garantidos por hipoteca que incide, total ou parcialmente, sobre um imóvel, que simultaneamente serve de garantia a um contrato de crédito à habitação celebrado com a mesma instituição de crédito.

A introdução de novas regras de transparência, qualidade e rigor de informação no mercado do crédito à habitação e do crédito conexo enquadra-se no conjunto de iniciativas que têm sido desenvolvidas pelo Banco de Portugal no âmbito das suas funções de supervisão comportamental, indispensáveis ao funcionamento eficiente dos mercados bancários a retalho.

O Banco de Portugal sublinha a relevância da disponibilização ao cliente bancário de um conjunto de informação essencial para a adequada avaliação do impacto da contratação de um empréstimo à habitação no orçamento das famílias, definindo o tipo e a forma como essa informação deve passar a ser divulgada, dada a importância crucial que assumem os encargos com o crédito à habitação e também a crescente complexidade dos produtos comercializados neste segmento de mercado.

Os diplomas agora publicados beneficiaram dos comentários recebidos na Consulta Pública n.º 2/2009, cujo relatório também agora se divulga no sítio do Banco de Portugal e no Portal do Cliente Bancário. A consulta registou a participação de instituições de crédito, entidades públicas, associações de defesa do consumidor e pessoas singulares. Mais recentemente, novos contactos foram estabelecidos, designadamente com instituições de crédito e organizações de defesa do consumidor, para avaliação do impacto nestes regulamentos de legislação específica entretanto publicada.

Novos deveres de informação

Com estas iniciativas regulamentares, o Banco de Portugal reforça os deveres de informação previstos na Instrução n.º 27/2003 para a fase pré-contratual, com a exigência de prestação de informação preliminar de âmbito geral e pela imposição de entrega, logo no momento da simulação do crédito, de uma Ficha de Informação Normalizada (FIN), contendo a informação necessária à completa caracterização da proposta de empréstimo. Esta FIN deverá ser actualizada com as condições finais acordadas com a instituição de crédito após a aprovação das condições para o empréstimo e o prazo durante o qual essas condições do empréstimo permanecem válidas. Com a entrega desta FIN da aprovação, a instituição de crédito deve disponibilizar também a minuta do contrato de crédito.

Durante a fase de negociação, pretende-se que o cliente bancário avalie atentamente as condições do empréstimo que deseja contratar, em particular, o diferente perfil temporal dos encargos relativos a distintas alternativas de crédito. Por isso, as instituições de crédito passam a ser obrigadas a apresentar em alternativa uma proposta de empréstimo mais tradicional, designada «empréstimo padrão», o qual se caracteriza por prestações constantes de capital e juros desde a primeira prestação e é remunerado a taxa de juro variável.

Com os novos elementos de informação que as instituições têm de prestar nas fases de celebração e de vigência do contrato, o cliente bancário passa a dispor, ao longo da vida do empréstimo, dos mais relevantes elementos de informação que lhe permitem acompanhar os encargos associado ao seu crédito.

A nova Ficha de Informação Normalizada (FIN)

O novo modelo de FIN a adoptar por todas as instituições de crédito é definido no Anexo I da Instrução n.º 10/2010, garantindo-se assim a prestação de informação em formato único, normalizado, que permite aos clientes uma correcta e mais fácil comparação das diferentes opções de financiamento apresentadas pelas instituições contactadas.

Esta nova FIN representa uma alteração significativa face às exigências que decorriam da Instrução n.º 27/2003, sendo exigido um maior grau de detalhe na apresentação das condições do empréstimo e dos respectivos planos financeiros.

A entrega da FIN ao cliente torna-se, por outro lado, obrigatória, tanto no momento da simulação das condições do empréstimo como no momento da aprovação do empréstimo pela instituição de crédito. Na fase da simulação do empréstimo, a FIN deverá reflectir as condições praticadas pela instituição de crédito, em função dos elementos informativos prestados pelo cliente. Com a comunicação da aprovação do empréstimo, as instituições de crédito devem entregar ao cliente a FIN com as condições finais aprovadas.

Na Parte I da FIN devem ser apresentadas as condições financeiras do empréstimo, designadamente o seu montante, prazo e modalidade de reembolso, características das garantias exigidas e as condições para o seu reembolso antecipado, além da caracterização dos seus custos, em termos de taxa de juro e comissões, de eventuais condições promocionais e/ou de vendas associadas facultativas, todas passíveis de interferir com o cálculo da TAE e da TAER.

Na Parte II da FIN deve ser apresentado o plano financeiro do empréstimo e os planos financeiros do empréstimo com acréscimo de um e de dois pontos percentuais, no caso dos empréstimos a taxa de juro variável, bem como o plano financeiro do «empréstimo padrão».

Mantém-se, assim, a obrigação de as instituições de crédito alertarem o cliente para o impacto de eventuais subidas da taxa de juro dos empréstimos em regime de taxa variável, consagrada na Instrução n.º 27/2003. Introduz-se, por outro lado, o conceito de «empréstimo padrão».

O «empréstimo padrão» corresponde, em cada instante, ao tipo de empréstimo mais simples comercializado no mercado português, com taxa de juro variável indexada à Euribor, à qual acresce o spread base atribuído ao cliente, e cujo reembolso se processa, desde o início, em prestações constantes de capital e juros. Trata-se de um empréstimo simples (plain vanilla), que deve funcionar como referencial para comparação das diferentes alternativas de financiamento apresentadas ao cliente, dentro e fora da mesma instituição de crédito. Ele permite também ao cliente ponderar a aquisição de outros produtos, em associação com o crédito à habitação, avaliando o respectivo impacto no custo total e no perfil de reembolsos.

Por outro lado, no caso de empréstimos simulados ou aprovados com carência ou diferimento de capital, a FIN deve apresentar sempre um plano financeiro adicional desse empréstimo com reembolso, desde o início, em prestações constantes de capital e juros. Pretende-se, desta forma, assegurar ao cliente a comparação entre os encargos totais do empréstimo no caso de carência ou diferimento de capital e os encargos associados a um empréstimo reembolsado em prestações constantes de capital e juros, desde o momento inicial, bem como o distinto perfil temporal de encargos.

A entrega de minuta do contrato com a aprovação do empréstimo

Aquando da aprovação do empréstimo, as instituições de crédito passam a disponibilizar ao cliente, além da FIN, a minuta do contrato a celebrar, o qual deverá reflectir as condições acordadas. A obrigação de entrega da minuta do contrato vai permitir ao cliente a sua leitura prévia e atenta, condição necessária para uma avaliação adequada do importante compromisso financeiro que se prepara para assumir. 

O conteúdo mínimo do contrato

O Banco de Portugal estabelece também as características financeiras do empréstimo que devem constar do contrato. É o caso das cláusulas relativas ao regime da taxa de juro, com indicação da TAN e dos spreads, base e contratado, se aplicável; a modalidade de reembolso, o regime e valor das prestações e as demais condições susceptíveis de afectar o valor da TAE e da TAER, como é o caso das promoções e das vendas associadas facultativas, desde que aplicáveis. O contrato deve ainda identificar as garantias exigidas e as comissões aplicáveis, com indicação das condições em que a revisão do valor destas pode ocorrer no futuro, bem como os encargos devidos por incumprimento do contrato.

O dever de prestação de informação periódica durante a vigência do contrato

Durante a vida do empréstimo passa a ser obrigatório o envio de extracto mensal com um conjunto de informação que permita ao cliente bancário acompanhar a evolução do seu empréstimo e conhecer antecipadamente todas as alterações que possam ocorrer no valor da prestação ou de outros encargos associados. As instituições passam a ter de comunicar, com uma antecedência mínima de quinze dias, as alterações à taxa de juro aplicáveis ao empréstimo, designadamente, aquando da revisão periódica do valor do indexante.

Às instituições de crédito compete fazer prova do efectivo cumprimento dos deveres de informação previstos nestes diplomas. A violação do disposto no Aviso e na Instrução é sancionável nos termos do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras. 

Entrada em vigor

O Aviso n.º 2/2010 e a Instrução n.º 10/2010 entram em vigor a 1 de Novembro de 2010.

Com a sua entrada em vigor é revogada a Instrução n.º 27/2003 do Banco de Portugal.