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Ao longo do período do contrato, o cliente bancário vai amortizando o capital do empréstimo e pagando os juros sobre o montante em dívida.
As prestações são, por regra, pagas mensalmente através do débito em conta numa data previamente acordada com o banco. Qualquer alteração da data ou da conta através da qual se processa o pagamento da prestação mensal do empréstimo implica, assim, o acordo entre o cliente e o banco.
As instituições não podem cobrar comissões associadas ao processamento de prestações de crédito nem nenhuma outra comissão aplicada com a mesma finalidade.
O cliente bancário pode resgatar antecipadamente planos de poupança (plano poupança reforma e plano poupança educação) para pagar prestações de contratos de crédito garantidos por hipoteca sobre imóvel que constitua a habitação própria e permanente do respetivo participante. Só podem ser resgatadas antecipadamente sem perda de benefícios fiscais as entregas feitas há, pelo menos, cinco anos.
O cliente amortiza o empréstimo em prestações constantes de capital e juros, e o reembolso de capital começa a efetuar-se logo a partir da primeira prestação.
Com o tempo, a amortização de capital vai sendo progressivamente maior, e a amortização de juros correspondentemente menor.
Em situações excecionais, pode ser previsto um período de carência de capital, ou seja, um período durante o qual não há amortização de capital, mas apenas pagamento de juros (período de carência).
A prestação durante este período é, por isso, menor do que a prestação a pagar após o período de carência, momento a partir do qual o reembolso passa a ser em prestações constantes de capital e juros (modalidade de reembolso padrão).
Quanto maior o período de carência, menor é o prazo de que o cliente dispõe para o reembolso do capital e, assim, maior será o agravamento da prestação relativamente à do período de carência.
Nesta modalidade, o montante total de juros a pagar será maior do que na modalidade de reembolso padrão.
Em situações excecionais, pode ser previsto um diferimento de capital, ou seja, um adiamento do reembolso de parte do capital (por exemplo, 10%) para o final do prazo do empréstimo.
As prestações são constantes durante a vigência do contrato e mais baixas do que na modalidade de reembolso padrão.
Contudo, todo o capital diferido é pago, de uma só vez, no momento do pagamento da última prestação.
O pagamento antes da data inicialmente prevista para a amortização do empréstimo (reembolso antecipado) pode corresponder a uma parte do capital em dívida (reembolso parcial) ou à totalidade do capital em dívida (reembolso total).
O cliente bancário pode, a qualquer momento, reembolsar parte do capital em dívida e no montante que entender.
Deve fazê-lo na data que coincide com o pagamento da prestação e avisar a instituição de crédito, com pelo menos sete dias úteis de antecedência, de que vai proceder a esse reembolso.
Após a receção do pedido de reembolso, a instituição deve informar sem demora o cliente bancário, em papel ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto do reembolso do crédito para o cliente, descrevendo para o efeito os pressupostos utilizados.
O reembolso antecipado parcial resultará numa redução do valor das prestações mensais, uma vez que se reduziu o valor do capital em dívida do empréstimo.
Se, em alternativa, o cliente bancário pretender que o reembolso antecipado parcial se traduza na redução do prazo do seu empréstimo, então terá de pedir ao banco a alteração do prazo de amortização. Esse pedido constitui uma renegociação do contrato. A renegociação dos termos do contrato só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito.
O cliente bancário pode reembolsar todo o capital do empréstimo em dívida antes do prazo estipulado no contrato.
Deve avisar a instituição de crédito com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência.
Em regra, o reembolso antecipado total ocorre quando o cliente pretende transferir o empréstimo para outra instituição de crédito.
Em caso de reembolso antecipado total, a instituição dispõe de 14 dias úteis para emitir e entregar, ao cliente, a declaração que comprova a extinção da dívida (distrate). Só podem ser cobradas despesas associadas à emissão dessa declaração quando o consentimento para o cancelamento do registo de hipoteca seja prestado por via eletrónica, ou quando o documento de cancelamento de registo de hipoteca seja subscrito na presença de funcionário do serviço de registo quando é feito esse pedido.
Na amortização antecipada do empréstimo, o valor da comissão a pagar pelo cliente não pode ser superior a:
As comissões de reembolso referem-se ao máximo que pode ser cobrado, pelo que não se aplicam se tiver sido acordada no contrato uma comissão inferior ou mesmo a sua isenção.
O cliente bancário está isento do pagamento desta comissão se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for um dos seguintes: morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.
Até 31 de dezembro de 2024, o cliente está isento do pagamento desta comissão nos contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa de juro variável.
Além da comissão de reembolso antecipado, a instituição de crédito só pode exigir o pagamento de despesas que, por conta do cliente, tenham sido pagas a conservatórias, cartórios notariais e à administração fiscal.
A instituição não pode exigir a devolução de quantias que tenha entendido suportar por conta do cliente aquando da celebração do contrato de crédito.
No caso de reembolso antecipado total, ao valor da comissão de reembolso antecipado, calculada com base no capital em dívida após a última prestação vencida e paga, acrescem os juros devidos até à data do reembolso antecipado.
A instituição não pode cobrar juros relativos ao futuro, nomeadamente, respeitantes ao período compreendido entre a data do reembolso e a data em que se venceria a prestação seguinte nos termos contratuais.
Para transferir o empréstimo da instituição A para a instituição B, o cliente terá de proceder ao reembolso antecipado total do empréstimo.
A instituição A pode exigir o pagamento de:
Após o pedido de transferência do empréstimo, a instituição A deve fornecer à instituição B, no prazo de 10 dias úteis, todas as informações e elementos necessários para que esta conceda o novo empréstimo, como o valor do capital em dívida e o período do contrato de empréstimo inicial já decorrido.
Neste caso, não fica prejudicada a validade dos contratos de seguro respetivos, sempre que as condições não afetem os riscos abrangidos pelos contratos de seguro celebrados para garantia da obrigação de pagamento no âmbito do contrato.
Decreto-Lei n.º 74-A/2017
Decreto-Lei n.º 80-A/2022
Decreto-Lei n.º 91/2023
Lei n.º 19/2022