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A contratação de um crédito à habitação é um dos compromissos financeiros mais importantes na vida das pessoas, pelo montante elevado que envolve e pela longa duração do contrato.
O crédito à habitação abrange os contratos de crédito destinados a:
Trata-se, tipicamente, de um crédito com um prazo longo, no qual, em geral, a hipoteca da casa é dada como garantia de reembolso.
Existem outros créditos hipotecários, celebrados com consumidores, que estão sujeitos a regras do crédito à habitação:
Há alguns regimes de crédito à habitação sujeitos a regras especiais:
Os jovens até aos 35 anos, que preencham certas condições, podem beneficiar, nos contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, da garantia pública do Estado para viabilizar a concessão de crédito para aquisição da primeira habitação própria permanente, cujo valor não exceda os 450 000 euros.
A garantia pública visa permitir o financiamento pelas instituições de um montante entre 85% e 100% (totalidade) do valor da transação do imóvel. O valor da transação corresponde ao preço de aquisição ou, se inferior, ao valor da avaliação do imóvel. A garantia prestada pelo Estado é a fiança, que vigora, no máximo, durante 10 anos após a celebração do contrato de crédito. O montante da garantia não pode ultrapassar 15% do valor de transação do imóvel. O Estado renuncia ao benefício de excussão prévia dos bens dos clientes bancários e dos garantes, o que significa que, em caso de incumprimento do contrato, a garantia do Estado pode ser acionada antes da execução dos bens dos clientes e dos garantes.
As instituições não estão obrigadas a conceder crédito, mesmo que os clientes cumpram os requisitos para aceder à garantia do Estado.
Os clientes bancários têm de preencher os seguintes requisitos:
Os clientes bancários têm igualmente de preencher os seguintes requisitos à data do pedido de crédito dirigido à instituição:
Os clientes bancários têm ainda de ter a sua situação fiscal e contributiva regularizada à data da concessão da garantia pública.
Todos os compradores do imóvel têm de ser mutuários do contrato de crédito e têm de preencher os requisitos de elegibilidade.
O contrato tem de reunir as seguintes condições:
O regime também é aplicável aos contratos de crédito (i) em que o crédito seja concedido por um empregador aos seus trabalhadores enquanto benefício associado ao respetivo vínculo, sem juros ou com taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) inferior às praticadas no mercado, e que não seja proposto ao público em geral e (ii) celebrados ao abrigo do regime de concessão de crédito bonificado à habitação a pessoa com deficiência.
A garantia pessoal do Estado visa permitir o financiamento pelas instituições de um montante entre 85% e 100% (totalidade) do valor da transação do imóvel (ou seja, o preço de aquisição ou, se inferior, o valor da avaliação, no momento da contratação do crédito).
O valor coberto pela garantia corresponde ao montante que excede 85% do valor da transação. Por exemplo, se o valor da transação for igual ao valor do empréstimo, o valor coberto pela garantia é de 15%, ou seja 100% menos 85%. Se o valor do empréstimo for superior a 85% mas inferior a 100% do valor de transação, a cobertura da garantia é igual à diferença entre os 100% e a percentagem do valor de transação que está a ser financiada.
Caso o cliente não consiga realizar os pagamentos a que se comprometeu, o Estado, enquanto fiador, assume a responsabilidade por realizar esses pagamentos à instituição que concedeu o empréstimo, até ao limite definido para o montante da garantia. O cliente será sempre responsável pelo pagamento à instituição de crédito do valor não coberto pela garantia e perante o Estado pelo valor que este venha a pagar à instituição.
Os clientes bancários podem apresentar o pedido de acesso ao regime da garantia pública junto de uma instituição e que tenha aderido a este regime, por Protocolo com a Direção-Geral do Tesouro e Finanças.
Os clientes devem disponibilizar os documentos solicitados pelas instituições, para que estas possam avaliar o cumprimento dos requisitos de acesso a este regime.
As instituições comunicam aos clientes, através dos canais que disponibilizam para o efeito, se preenchem os requisitos de acesso à garantia pública e, se for o caso, indicam expressamente os motivos pelos quais não são elegíveis.
As pessoas portadoras de deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60% podem celebrar contratos de crédito à habitação abrangidos pelo regime de crédito bonificado à habitação para pessoas com deficiência.
As instituições não estão obrigadas a conceder crédito ao abrigo deste regime especial. No entanto, o cliente tem direito à conversão do seu empréstimo quando a aquisição do grau de incapacidade igual ou superior a 60% for posterior à celebração do contrato de crédito à habitação.
O acesso e a permanência neste regime de crédito dependem do cumprimento das seguintes condições pelos interessados:
Os empréstimos concedidos ao abrigo deste regime podem destinar-se a:
Os empréstimos abrangidos por este regime de crédito beneficiam de uma bonificação na taxa de juro igual à diferença entre (i) a taxa de referência para o cálculo de bonificações (TRCB), fixada pela Portaria n.º 502/2003, de 26 de junho, ou a taxa de juro contratada quando for inferior à TRCB, e (ii) 65% da taxa de referência do Banco Central Europeu.
O montante máximo do empréstimo é de 227 234 euros (em 2024, atualizado anualmente com base no índice de preços no consumidor) e não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação da habitação pela instituição de crédito, ou do custo das obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação (loan-to-value).
Os empréstimos abrangidos por este regime têm um prazo máximo de 50 anos.
A contratação de seguro de vida não é obrigatória por lei mas, à semelhança do que sucede no regime geral de crédito à habitação, a instituição de crédito pode solicitar a subscrição deste tipo de seguro, no âmbito da liberdade contratual entre as partes.
Os clientes bancários podem ter mais do que um empréstimo ao abrigo deste regime nas seguintes situações:
Nestes casos, o conjunto dos empréstimos não pode exceder o montante máximo aplicável para os empréstimos abrangidos por este regime, nem ultrapassar 90% do valor de avaliação da habitação pela instituição de crédito, ou do custo das obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação.
Caso tenha adquirido um grau de incapacidade igual ou superior a 60% após a celebração de um contrato de crédito à habitação própria permanente, o cliente pode mudar o seu empréstimo para o regime de crédito bonificado para pessoas com deficiência.
Para realizar a migração para este regime, deve preencher as demais condições de acesso e apresentar um requerimento à instituição de crédito a solicitar essa mudança.
A mudança do regime geral para o regime de crédito bonificado a pessoa com deficiência só é admitida até ao montante máximo de 190 mil euros (em 2015, atualizado anualmente com base no índice de preços no consumidor) e desde que o rácio entre o capital em dívida e o valor do imóvel não seja superior a 90% (rácio financeiro de garantia ou loan-to-value).
Além disso, o prazo do empréstimo abrangido por este regime terá em conta o número de anos decorridos do empréstimo anterior, não podendo a soma dos prazos dos dois empréstimos exceder 50 anos.
Os deficientes das forças armadas portadores de um grau de incapacidade igual ou superior a 60% podem celebrar contratos para a aquisição ou construção de habitação própria nas mesmas condições estabelecidas para os trabalhadores de instituições de crédito.
As referidas condições estão previstas na Secção V do Acordo Coletivo de Trabalho Vertical para o Setor Bancário (ACTV).
As instituições não estão obrigadas a conceder crédito ao abrigo deste regime especial.
Decreto-Lei n.º 74-A/2017
Decreto-Lei n.º 44/2024
Portaria n.º 236-A/2024/1
Site do Banco de Portugal - Limites ao rácio LTV, ao DSTI e à maturidade
Lei n.º 64/2014
Lei n.º 63/2014
Decreto-Lei n.º 349/98
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