O que é e diferentes regimes

A contratação de um crédito à habitação é um dos compromissos financeiros mais importantes na vida das pessoas, pelo montante elevado que envolve e pela longa duração do contrato.

O crédito à habitação abrange os contratos de crédito destinados a:

Aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
Aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados;
Pagamento do sinal no âmbito da futura aquisição de imóvel para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Trata-se, tipicamente, de um crédito com um prazo longo, no qual, em geral, a hipoteca da casa é dada como garantia de reembolso.

Existem outros créditos hipotecários, celebrados com consumidores, que estão sujeitos a regras do crédito à habitação:

Os contratos de crédito que, não correspondendo a um crédito à habitação, estejam garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente habitualmente utilizada sobre imóveis, como é o caso do crédito consolidado ou do crédito em que não esteja definido o fim a que se destina a quantia mutuada;
A locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Há alguns regimes de crédito à habitação sujeitos a regras especiais:

Regime de crédito para pessoas com deficiência

As pessoas portadoras de deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60% podem celebrar contratos de crédito à habitação abrangidos pelo regime de crédito bonificado à habitação para pessoas com deficiência (Lei n.º 64/2014).

As instituições não estão obrigadas a conceder crédito ao abrigo deste regime especial. No entanto, o cliente tem direito à conversão do seu empréstimo quando a aquisição do grau de incapacidade igual ou superior a 60% for posterior à celebração do contrato de crédito à habitação.

Condições de acesso e permanência

O acesso e a permanência neste regime de crédito dependem do cumprimento das seguintes condições pelos interessados:

Serem maiores de 18 anos;
Deterem um grau de incapacidade igual ou superior a 60%, comprovada por atestado médico de incapacidade multiuso;
O empréstimo não se destinar à aquisição de imóvel propriedade de ascendentes ou descendentes do interessado;
Nenhum membro do agregado familiar possuir outro empréstimo em qualquer regime de crédito bonificado;
A constituição de hipoteca sobre o imóvel financiado, não podendo o mesmo ser alienado durante um período mínimo de cinco anos (exceto em caso de desemprego, morte do titular, alteração da dimensão do agregado familiar ou mobilidade profissional).

Finalidades dos empréstimos

Os empréstimos concedidos ao abrigo deste regime podem destinar-se a:

Aquisição, ampliação, construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação de habitação própria permanente (incluindo a aquisição de garagem individual ou de lugar de parqueamento em garagem coletiva);
Aquisição de terreno e construção de imóvel destinado a habitação própria permanente (incluindo a construção de garagem individual);
Realização de obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação em partes comuns dos edifícios destinadas ao cumprimento das normas técnicas, exigidas por lei, para melhoria da acessibilidade aos edifícios habitacionais, por parte de proprietários de frações autónomas, que constituam a sua habitação própria permanente, e cuja responsabilidade seja dos condóminos.

Condições dos empréstimos

Os empréstimos abrangidos por este regime de crédito beneficiam de uma bonificação na taxa de juro igual à diferença entre (i) a taxa de referência para o cálculo de bonificações (TRCB), fixada pela Portaria n.º 502/2003, de 26 de junho, ou a taxa de juro contratada quando for inferior à TRCB, e (ii) 65% da taxa de referência do Banco Central Europeu.

O montante máximo do empréstimo é de 190 mil euros (em 2015, atualizado anualmente com base no índice de preços no consumidor) e não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação da habitação pela instituição de crédito, ou do custo das obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação (loan-to-value).

Os empréstimos abrangidos por este regime têm um prazo máximo de 50 anos.

A contratação de seguro de vida não é obrigatória por lei mas, à semelhança do que sucede no regime geral de crédito à habitação, a instituição de crédito pode solicitar a subscrição deste tipo de seguro, no âmbito da liberdade contratual entre as partes.

Acumulação de empréstimos

Os clientes bancários podem ter mais do que um empréstimo ao abrigo deste regime nas seguintes situações:

Necessidade, devidamente justificada, de ampliação ou beneficiação de habitação construída ou adquirida com o primeiro empréstimo;
Necessidade de aquisição ou construção de nova habitação em virtude de a habitação construída ou adquirida com o empréstimo anterior se ter tornado inadequada por motivo de alteração do agregado familiar ou transferência do local de trabalho.

Nestes casos, o conjunto dos empréstimos não pode exceder o montante máximo aplicável para os empréstimos abrangidos por este regime, nem ultrapassar 90% do valor de avaliação da habitação pela instituição de crédito, ou do custo das obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação.

Mudança para o regime de crédito para pessoas com deficiência

Caso tenha adquirido um grau de incapacidade igual ou superior a 60% após a celebração de um contrato de crédito à habitação própria permanente, o cliente pode mudar o seu empréstimo para o regime de crédito bonificado para pessoas com deficiência.

Para realizar a migração para este regime, deve preencher as demais condições de acesso e apresentar um requerimento à instituição de crédito a solicitar essa mudança.

A mudança do regime geral para o regime de crédito bonificado a pessoa com deficiência só é admitida até ao montante máximo de 190 mil euros (em 2015, atualizado anualmente com base no índice de preços no consumidor) e desde que o rácio entre o capital em dívida e o valor do imóvel não seja superior a 90% (rácio financeiro de garantia ou loan-to-value).

Além disso, o prazo do empréstimo abrangido por este regime terá em conta o número de anos decorridos do empréstimo anterior, não podendo a soma dos prazos dos dois empréstimos exceder 50 anos.

Regime de crédito para deficientes das forças armadas

Os deficientes das forças armadas portadores de um grau de incapacidade igual ou superior a 60% podem celebrar contratos para a aquisição ou construção de habitação própria nas mesmas condições estabelecidas para os trabalhadores de instituições de crédito (Lei n.º 63/2014).

As referidas condições estão previstas na Secção V do Acordo Coletivo de Trabalho Vertical para o Setor Bancário (ACTV).

As instituições não estão obrigadas a conceder crédito ao abrigo deste regime especial.

Regimes de crédito bonificado

Os regimes de crédito bonificado e bonificado jovem ainda são aplicados a alguns contratos de crédito à habitação antigos. Desde setembro de 2002 deixou de ser possível contratar novos créditos à habitação segundo estes regimes.

Os titulares dos contratos celebrados antes da revogação destes regimes têm de declarar anualmente à instituição de crédito a composição do respetivo agregado familiar.

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