perguntas frequentes
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O cliente bancário deve seguir um conjunto de procedimentos administrativos antes de apresentar o pedido de empréstimo à instituição de crédito (ver portal da Casa Pronta do Ministério da Justiça).
O cliente bancário tem direito a obter informação clara e completa sobre todas as caraterísticas, condições e custos do empréstimo antes, no momento e durante a vigência do contrato.
Antes de contratar um crédito à habitação, um crédito conexo ou outro crédito hipotecário, o cliente bancário tem direito a ser informado, de forma clara e completa, sobre todas as condições do crédito para que possa comparar adequadamente as diferentes ofertas e, deste modo, tomar uma decisão informada.
Estas informações devem constar da ficha de informação normalizada (FIN).
A FIN deve ser disponibilizada ao cliente bancário pela instituição de crédito aquando da simulação de um empréstimo, realizada aos balcões, através dos seus sites ou por qualquer outro meio de comunicação. Com a comunicação da aprovação do empréstimo, as instituições de crédito devem entregar aos clientes uma nova FIN com as condições do empréstimo aprovadas.
A FIN tem um formato único e normalizado e é constituída por três partes (Instrução n.º 45/2012):
Na Parte I da FIN são apresentados:
A. Elementos de identificação e observações
B. Descrição das caraterísticas do empréstimo:
C. Custos do empréstimo:
Na Parte II da FIN são apresentados:
A. Plano financeiro do empréstimo;
A’. Plano financeiro do empréstimo com reembolso em prestações constantes de capital e juros, no caso de empréstimos com carência de capital ou de juros ou em que o reembolso de parte do capital seja diferido;
B. Plano financeiro do empréstimo com taxa de juro acrescida de um ponto percentual, no caso dos empréstimos a taxa de juro variável;
C. Plano financeiro do empréstimo com taxa de juro acrescida de dois pontos percentuais, no caso dos empréstimos a taxa de juro variável;
D. Plano financeiro do empréstimo padrão (corresponde ao tipo de empréstimo mais simples, disponibilizado por todas as instituições de crédito, com taxa de juro variável indexada à Euribor, à qual acresce o spread base atribuído ao cliente, e cujo reembolso se processa, desde o início, em prestações constantes de capital e juros).
Na Parte III da FIN devem ser apresentados, de forma sumária:
A disponibilização desta informação só é obrigatória no momento da entrega da primeira FIN (na fase de simulação).
A instituição de crédito não pode fazer depender a concessão ou renegociação de um empréstimo da contratação de outros produtos ou serviços (ou seja, são proibidas em Portugal as vendas associadas obrigatórias).
A instituição de crédito pode, todavia, propor a aquisição facultativa de outros produtos ou serviços financeiros como contrapartida para reduzir os custos do contrato de crédito (ou seja, em Portugal, são permitidas as chamadas vendas associadas facultativas).
Em caso de aquisição facultativa de outros produtos ou serviços financeiros em conjunto com o crédito, a ficha de informação normalizada (FIN) facultada ao cliente bancário pela instituição de crédito deve:
Ao optar por adquirir outros produtos ou serviços financeiros para beneficiar, por exemplo, de um spread mais reduzido, se vier a desistir de algum desses produtos ou serviços, a instituição de crédito poderá aumentar o spread do empréstimo, nos termos previstos no contrato de crédito.
Porém, este aumento só pode ser feito pela instituição de crédito no prazo de um ano após o momento em que o cliente bancário cancelou esses outros produtos ou serviços. Após um ano, a instituição de crédito perde o direito a fazê-lo.
Na aprovação do empréstimo, as instituições de crédito têm de disponibilizar ao cliente:
O contrato de crédito inclui os seguintes elementos:
Durante a vigência do contrato, as instituições de crédito devem disponibilizar aos seus clientes um extrato mensal, que inclua, pelo menos, os seguintes elementos:
O extrato mensal deve permitir que o cliente bancário acompanhe a evolução do seu empréstimo e conheça antecipadamente todas as alterações que possam ocorrer no valor da prestação ou de outros encargos associados.
O extrato mensal pode ser remetido ao cliente bancário em papel ou noutro suporte duradouro, exceto se o cliente solicitar expressamente à instituição de crédito que seja enviado em papel.
Adicionalmente, as instituições de crédito devem enviar informação aos clientes sempre que ocorra:
Decreto-Lei n.º 349/1998
Aviso n.º 2/2010
Aviso n.º 16/2012
Instrução n.º 45/2012
Simular – Crédito à habitação