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Os empréstimos à habitação podem ser contratados com taxa de juro variável, com taxa de juro fixa ou com taxa de juro mista.
Além da taxa de juro, o cliente tem de pagar comissões e outros encargos associados ao empréstimo.
No âmbito da comercialização de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, a ficha de informação normalizada europeia (FINE) deve incluir a simulação das condições do contrato de crédito para as modalidades da taxa de juro fixa, mista e variável. Escolhida a modalidade de taxa de juro pelo cliente, as instituições devem apresentar a correspondente proposta de contrato de crédito.
Nos contratos de crédito à habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro resulta da soma do indexante e do spread:
As instituições de crédito não podem rever o valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante. Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses.
As instituições de crédito devem ainda:
No crédito à habitação as prestações são pagas postecipadamente, isto é, no final do período a que dizem respeito. Isto significa que a primeira prestação é devida um mês após a data de contratação e o cálculo dos juros devidos é feito para o final desse mês.
O valor do indexante a aplicar resulta da média aritmética simples das cotações diárias do mês anterior ao período de contagem de juros.
Por exemplo:
Nos empréstimos contraídos a taxa de juro fixa, a taxa de juro é sempre a mesma e a prestação não se altera durante o prazo do contrato.
A taxa de juro fixa é livremente estabelecida pela instituição de crédito em cada contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value), o seu custo de financiamento e o risco de fixação da taxa de juro por um período relativamente longo.
Um contrato de crédito à habitação com taxa de juro fixa permite ao cliente não estar exposto ao risco de variação da taxa de juro. Por isso, no início do empréstimo, a taxa de juro fixa é normalmente superior à praticada num empréstimo idêntico mas com taxa de juro variável.
Nos empréstimos contraídos a taxa de juro mista, as partes acordam que o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável.
Por exemplo, um empréstimo à habitação a 30 anos pode ter uma taxa fixa durante os primeiros 5 anos e uma taxa variável, indexada à Euribor, nos restantes 25 anos.
No período em que se aplique a taxa variável, as instituições de crédito não podem rever o valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante. Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses.
A taxa de juro, livremente negociada entre a instituição de crédito e o cliente bancário, é apenas um dos encargos a pagar pela concessão do empréstimo.
O cliente tem de pagar comissões e outros encargos (por exemplo, com abertura do processo e avaliação do imóvel) que são cobrados pela instituição no início da operação (“à cabeça”) e durante a vigência do contrato. Só pode ser cobrada uma única comissão pela análise e decisão de pedido de concessão de crédito, sem prejuízo de comissões ou despesas relacionadas com a avaliação do imóvel.
Para que o cliente conheça o custo do empréstimo, as instituições de crédito têm de apresentar:
A taxa de juro anual nominal (TAN) representa o custo associado aos juros do empréstimo.
A taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) representa o custo total do crédito, englobando a TAN e outros encargos cobrados pela instituição de crédito. É expressa em percentagem anual do montante total do crédito.
Enquanto medida do custo total do crédito para o cliente, a TAEG deve ser utilizada para comparar diferentes propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso.
No cálculo da TAEG são incluídos:
Os juros;
As comissões;
As despesas, nomeadamente com impostos e com os emolumentos relativos ao registo da hipoteca, no caso de se tratar de um crédito com garantia hipotecária;
Os seguros exigidos para obtenção do crédito;
A comissão de manutenção de conta à ordem, cuja abertura seja obrigatória para a gestão do empréstimo;
Os custos com operações de pagamento e de utilização do crédito, caso existam;
A remuneração do intermediário de crédito, caso a mesma seja paga pelo consumidor, o que sucede quando recorre a um intermediário de crédito não vinculado;
Outros encargos associados ao contrato de crédito.
No cálculo da TAEG não são incluídos:
Os valores a pagar caso o cliente não cumpra obrigações previstas no contrato;
As comissões de reembolso antecipado do empréstimo;
Os custos notariais.
O montante total imputado ao consumidor (MTIC) corresponde ao valor global que o cliente paga pelo empréstimo, ou seja, é a soma do montante do empréstimo e dos respetivos custos com juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos.
No crédito à habitação, o imposto do selo incide sobre:
Instrução n.º 19/2017
Simular – Crédito à habitação