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Os empréstimos à habitação podem ser contratados com taxa de juro variável, com taxa de juro fixa ou com taxa de juro mista.
Além da taxa de juro, o cliente tem de pagar comissões e outros encargos associados ao empréstimo.
Nos contratos de crédito à habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro resulta da soma do indexante e do spread:
As instituições de crédito não podem rever o valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante. Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses.
No crédito à habitação as prestações são pagas postecipadamente, isto é, no final do período a que dizem respeito. Isto significa que a primeira prestação é devida um mês após a data de contratação e o cálculo dos juros devidos é feito para o final desse mês.
O valor do indexante a aplicar resulta da média aritmética simples das cotações diárias do mês anterior ao período de contagem de juros.
Por exemplo:
Nos empréstimos contraídos a taxa de juro fixa, a taxa de juro é sempre a mesma e a prestação não se altera durante o prazo do contrato.
A taxa de juro fixa é livremente estabelecida pela instituição de crédito em cada contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value), o seu custo de financiamento e o risco de fixação da taxa de juro por um período relativamente longo.
Um contrato de crédito à habitação com taxa de juro fixa permite ao cliente não estar exposto ao risco de variação da taxa de juro. Por isso, no início do empréstimo, a taxa de juro fixa é normalmente superior à praticada num empréstimo idêntico mas com taxa de juro variável.
Nos empréstimos contraídos a taxa de juro mista, existem períodos em que a taxa é fixa e outros em que a taxa é variável.
Por exemplo, um empréstimo à habitação a 30 anos pode ter uma taxa fixa durante os primeiros 5 anos e uma taxa variável, indexada à Euribor, nos restantes 25 anos.
Nos períodos em que se aplique a taxa variável, as instituições de crédito não podem rever o valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante. Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses.
A taxa de juro, livremente negociada entre a instituição de crédito e o cliente bancário, é apenas um dos encargos a pagar pela concessão do empréstimo.
O cliente tem de pagar comissões e outros encargos (por exemplo, com abertura do processo, avaliação do imóvel, processamento de prestações) que são cobrados pela instituição no início da operação (“à cabeça”) e durante a vigência do contrato.
Para que o cliente conheça o custo do empréstimo, as instituições de crédito têm de apresentar:
A taxa de juro anual nominal (TAN) representa o custo associado aos juros do empréstimo.
A taxa anual efetiva (TAE) representa o custo total do crédito, englobando a TAN e outros encargos cobrados pela instituição de crédito.
No cálculo da TAE são incluídos:
No cálculo da TAE não são incluídos:
Se o cliente obtiver condições promocionais, a instituição de crédito deve sempre divulgar de forma clara o valor da TAE com e sem essas promoções, para o cliente avaliar o seu impacto. A instituição de crédito deve ainda referir a duração das condições promocionais, bem como os seus efeitos a longo prazo no contrato, indicando neste caso também a TAE que passará a vigorar quando terminarem essas promoções.
A taxa anual efetiva revista (TAER) deve ser apresentada ao cliente sempre que lhe seja proposta a aquisição de outros produtos ou serviços financeiros como contrapartida para uma melhoria nas condições financeiras do empréstimo (por exemplo, a redução do spread, das comissões ou de outros custos).
A TAER considera:
No crédito à habitação, o imposto de selo incide sobre:
A TAE, ao refletir o custo total do crédito, deve ser utilizada para comparar diferentes propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso.
Carta Circular n.º 1/2008/DSB
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