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Está em vigor um conjunto de medidas para mitigar o impacto do aumento das taxas de juro nos mutuários de contratos de crédito à habitação própria permanente sujeitos a um regime de taxa de juro variável.
Os clientes que preencham as condições de acesso legalmente previstas podem aceder a mais do que uma das medidas em vigor:
Até 31 de dezembro de 2023, as instituições de crédito estão obrigadas a avaliar o impacto do aumento da taxa de juro na taxa de esforço dos clientes e a apresentar propostas de renegociação dos contratos de crédito, caso (i) verifiquem que existe um agravamento significativo da taxa de esforço ou uma taxa de esforço significativa, ou (ii) sejam alertadas pelo cliente para factos que indiciem a degradação da sua capacidade financeira e confirmem a existência de risco de incumprimento.
Contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, sujeitos a um regime de taxa de juro variável, com valor em dívida igual ou inferior a 300 mil euros.
As instituições foram obrigadas a avaliar o impacto do aumento das taxas de juro na taxa de esforço dos clientes nos 45 dias após a entrada em vigor destas medidas (ou seja, até 9 de janeiro de 2023). Adicionalmente, as instituições devem fazer essa avaliação de impacto com, pelo menos, 60 dias de antecedência relativamente à data de refixação da taxa de juro contratualizada. A taxa de esforço é a proporção do rendimento dos clientes afeta ao pagamento de todos os seus compromissos financeiros, tais como créditos à habitação ou crédito aos consumidores. O acompanhamento da evolução da taxa de esforço deve permitir às instituições identificar clientes que passaram a ter uma taxa de esforço de 50% (“taxa de esforço significativa”) e, também, clientes que tiveram um “agravamento significativo da taxa de esforço”, ou seja, situações em que a taxa de esforço dos clientes:
A instituição pode solicitar ao cliente informações e documentos para proceder à avaliação da sua capacidade financeira, como comprovativos de rendimentos. O cliente deve disponibilizar os elementos solicitados no prazo de 10 dias.
A instituição é obrigada a implementar os procedimentos previstos no plano de ação para o risco de incumprimento (PARI) sempre que:
No PARI, a instituição avalia a capacidade financeira do cliente para aferir se existe risco efetivo de incumprimento do contrato de crédito. Confirmando-se a existência de risco de incumprimento, e caso concluam que o cliente bancário dispõe de capacidade financeira, as instituições devem apresentar-lhe propostas de renegociação do crédito. Essas propostas devem ser apresentadas até 15 dias após o cliente ter facultado as informações e os documentos que a instituição lhe solicitou. As propostas apresentadas pelas instituições podem incluir uma ou mais das seguintes alterações de condições do contrato de crédito:
As instituições não podem fazer depender a renegociação de contratos de crédito à habitação e hipotecário da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros, ainda que de forma facultativa. Nos casos em que seja alargado o prazo de reembolso do contrato de crédito, os clientes bancários têm o direito de retomar o prazo anteriormente acordado. Para o efeito, devem contactar as instituições durante o período de aplicação do alargamento do prazo de reembolso. Após o contacto do cliente, as instituições devem (i) apresentar uma proposta de calendário de amortização ajustado, que ilustre o impacto financeiro decorrente dessa retoma, e (ii) informar os clientes bancários sobre os procedimentos a adotar para exercer esse direito. Depois de receberem essa informação, os clientes dispõem de 10 dias para exercer o direito à retoma do prazo de reembolso anteriormente acordado. As instituições devem concretizar essa retoma até 10 dias após o pedido do cliente. Nos cinco anos seguintes a ter sido acordado o alargamento do prazo de reembolso do contrato de crédito, as instituições estão obrigadas a informar os clientes, anualmente, acerca do direito a retomar o anterior prazo de reembolso do contrato de crédito, nomeadamente num extrato bancário, de acordo com as boas práticas divulgadas pela Associação Portuguesa de Bancos. As instituições de crédito não podem cobrar comissões nem agravar a taxa de juro dos contratos de crédito em consequência da renegociação das condições do contrato de crédito. Os clientes estão igualmente isentos do pagamento de taxas emolumentares, nomeadamente em matéria de registo predial. As instituições podem propor também a consolidação de vários contratos de crédito ou a celebração de um novo contrato de crédito para refinanciar a dívida do contrato de crédito existente. Os clientes não são obrigados a aceitar as propostas apresentadas pelas instituições.
Até 31 de dezembro de 2024, os clientes com créditos à habitação própria permanente podem beneficiar de um apoio extraordinário sob a forma de bonificação de juros. Para poderem aceder a este apoio extraordinário, os clientes têm de cumprir um conjunto de requisitos e apresentar o pedido de acesso à bonificação junto da respetiva instituição.
O regime de bonificação temporária de juros aplica-se aos contratos de crédito para aquisição, obras ou construção de habitação própria permanente que:
A bonificação temporária dos juros é aplicável quando o indexante do contrato de crédito for igual ou superior a 3%.
A bonificação incide sobre a diferença entre o valor do indexante apurado contratualmente e o limiar de 3%.
Para poderem aceder a este apoio extraordinário, os clientes têm de cumprir, cumulativamente, os seguintes requisitos:
Se o contrato de crédito à habitação tiver mais do que um mutuário, os requisitos de elegibilidade devem ser observados por todos os mutuários.
A bonificação incide sobre a diferença entre o valor do indexante apurado contratualmente e o limiar de 3%, correspondendo:
A bonificação corresponderá, no mínimo, a 10 euros mensais, independentemente do que resultar da aplicação das percentagens acima indicadas.
A bonificação terá o valor anual máximo por contrato de crédito de 800 euros.
É descontado ao apoio concedido ao abrigo deste regime o montante equivalente à dedução à coleta que resulte do pagamento dos juros, por referência ao último período de tributação disponível.
O primeiro pagamento da bonificação inclui o montante referente aos meses anteriores, a partir do mês de 2023 em que se verifiquem os requisitos de elegibilidade.
Os clientes que preencham os requisitos podem apresentar o pedido de acesso à bonificação junto da respetiva instituição, disponibilizando os seguintes elementos:
As instituições podem solicitar aos clientes outras informações e documentos necessários e adequados para o apuramento da sua taxa de esforço. Também podem consultar a informação mais atual disponível na Central de Responsabilidades de Crédito. Os clientes devem prestar as informações e entregar os documentos solicitados pelas instituições no prazo de 10 dias.
As instituições encontram-se obrigadas a comunicar aos clientes, no prazo de 10 dias úteis após a receção do pedido completo, se estes cumprem os requisitos de acesso à bonificação. A bonificação deve ser aplicada na prestação imediatamente seguinte a esta comunicação.
As instituições não podem cobrar comissões ou outros encargos para efeitos de processamento da bonificação e devem comunicar mensalmente aos clientes em suporte duradouro, nomeadamente através do respetivo extrato, o montante da bonificação atribuída.
Desde 26 de novembro de 2022 e até 31 de dezembro de 2024, os clientes estão isentos do pagamento da comissão de reembolso antecipado parcial ou total nos contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa de juro variável, independentemente do valor em dívida.
Se os mutuários pretenderem amortizar apenas parte da dívida (reembolso antecipado parcial), devem fazê-lo na data que coincide com o pagamento da prestação e avisar as instituições de crédito, com pelo menos sete dias úteis de antecedência, de que vão proceder a esse reembolso.
Os clientes podem também, em qualquer altura, solicitar o reembolso de todo o capital do empréstimo em dívida (reembolso antecipado total). Nesse caso, devem avisar as instituições de crédito com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência. Se os clientes exercerem este direito, as instituições devem emitir, de forma gratuita, um documento de distrate no prazo máximo de 14 dias úteis a contar da data de extinção do contrato.
Não sendo cobradas comissões, não é também devido o pagamento de impostos sobre essas comissões.
Até 31 de dezembro de 2023, o cliente pode resgatar antecipadamente os planos de poupança-reforma, de poupança-educação e de poupança-reforma/educação, sem penalização fiscal, até ao limite mensal do valor do indexante dos apoios sociais (IAS).
O valor do IAS em 2024 está fixado em 509,26 euros. Este reembolso pode decorrer sem necessidade de permanência mínima de cinco anos para mobilização, desde que diga respeito a valores subscritos até 30 de setembro de 2022.
É também possível o resgate parcial ou total do valor dos planos-poupança, sem penalização fiscal, sem necessidade de permanência mínima de cinco anos para mobilização e sem limites de valor, nas seguintes situações:
O cliente que efetue um pedido de reembolso até ao limite do valor mensal do IAS não está impedido de pedir também o reembolso para pagamento de prestações de contratos de crédito garantidos por hipoteca sobre imóvel destinado a habitação própria e permanente do participante, para pagamento de prestações do crédito à construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente e para entregas a cooperativas de habitação em soluções de habitação própria permanente, na medida em que são regimes excecionais de aplicação cumulativa.
O cliente pode também resgatar antecipadamente planos de poupança sem penalização, para efeitos de reembolso antecipado de contratos de crédito para habitação própria e permanente, até ao limite anual de 12 vezes o IAS.
Este regime excecional não impede o reembolso do valor total ou parcial dos planos de poupança ao abrigo das situações já legalmente previstas para o efeito.
Até 31 de março de 2024, os clientes podem pedir a fixação, pelo período de 24 meses, do montante da prestação de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente que sejam garantidos por hipoteca, desde que cumpram um conjunto de requisitos e apresentem o pedido junto da respetiva instituição. Esta medida produz efeitos a partir de 2 novembro de 2023.
Para aceder à medida, é necessário que, à data do pedido de adesão, estejam preenchidas as seguintes condições:
A fixação temporária do montante da prestação depende de pedido do cliente, o qual deverá ser apresentado à instituição até 31 de março de 2024. As instituições encontram-se obrigadas a comunicar aos clientes, no prazo de 15 dias úteis após a receção do pedido, em suporte duradouro:
Os clientes informam a instituição se aceitam a aplicação da medida de fixação do montante da prestação ao seu contrato de crédito, no prazo de 30 dias após a receção da informação acima referida, considerando-se que não pretendem aceder à medida se nada disserem naquele prazo. Nos 45 dias seguintes à apresentação de pedido de acesso à medida, as instituições poderão solicitar informações que permitam avaliar a situação financeira do cliente. Em função das conclusões desta avaliação, as instituições de crédito podem apresentar soluções alternativas mais adequadas à situação financeira do cliente. O acesso à medida não está, todavia, condicionado à avaliação da situação financeira do devedor, nem à entrega dos documentos. É dispensada a formalização das alterações ao contrato de crédito decorrentes da fixação do montante da prestação. As instituições não podem cobrar comissões ou encargos pela aplicação da medida de fixação do montante da prestação, nem condicionar a sua aplicação à contratação de outros produtos ou serviços pelos mutuários.
A prestação mensal decorrente da aplicação da medida de fixação temporária da prestação corresponderá:
A diferença entre a prestação que seria devida nos termos do contrato e aquela que resulta da fixação temporária do montante da prestação (ou seja, o montante diferido) é reembolsada:
O montante do capital em dívida não pode, à data da cessação da medida, ser superior ao montante do capital em dívida à data de adesão. Para que tal se verifique, sempre que o montante de juros que seria devido ao abrigo do contrato de crédito inicial seja superior ao valor da prestação fixada, a prestação a pagar pelo cliente passará a corresponder ao referido montante de juros. O montante diferido pode ser amortizado antecipadamente, sem nenhuma comissão ou encargo para o mutuário.
A fixação da prestação não prejudica o direito de reembolso antecipado, total ou parcial, do crédito. O reembolso parcial do contrato de crédito é imputado, em primeiro lugar, à amortização do montante diferido. Em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito, o mutuário tem direito a manter o direito ao valor fixado para o indexante pelo período remanescente. Nestes casos, a instituição mutuante, no âmbito do contrato de crédito a transferir, deve disponibilizar ao cliente informação sobre o valor do indexante utilizado para a fixação da prestação e a data de vencimento da primeira prestação após o acesso ao regime.
Decreto-Lei n.º 80-A/2022
Decreto-Lei n.º 91/2023
Lei n.º 19/2022
Lei n.º 24-D/2022
Decreto-Lei n.º 20-B/2023
Lei n.º 24/2023
Instrução do Banco de Portugal n.º 24/2023
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Boas práticas da APB na relação dos bancos com particulares no âmbito do Decreto-Lei n.º 80-A/2022
Crédito à habitação – Como contratar
Crédito à habitação – Taxas de juro
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