Novas medidas destinadas a mitigar os efeitos do aumento das prestações dos contratos de crédito à habitação

Foi publicado o Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 outubro, que estabelece uma medida excecional de fixação temporária da prestação de contratos de crédito à habitação própria permanente, com efeitos a partir de 2 de novembro de 2023. Este diploma vem também prolongar a isenção da cobrança de comissões pelo reembolso antecipado e alterar o regime de bonificação de juros de contratos de crédito à habitação.

Medida excecional de fixação temporária da prestação de contratos de crédito à habitação

Fixação temporária da prestação

A medida consiste na possibilidade de fixação, pelo período de 24 meses, da prestação dos contratos de crédito para aquisição, obras ou construção de habitação própria permanente. O valor da prestação fixada é calculado tendo como referência 70% da taxa Euribor a 6 meses, acrescido do spread previsto contratualmente, mantendo-se as demais condições do contrato de crédito. Deste modo, o valor a pagar é o valor máximo entre a prestação resultante da fixação e o montante de juros que seria devido ao abrigo das condições contratuais iniciais.

Condições de acesso

Podem aceder a este regime os mutuários de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou de contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente garantidos por hipoteca, que, à data do pedido de adesão, preencham cumulativamente as seguintes condições:

• O contrato de crédito foi celebrado até 15 de março de 2023 ou, estando em causa um contrato de crédito celebrado com vista à transferência do empréstimo para outra instituição, até 31 de março de 2024;
• O empréstimo foi contratado a taxa de juro variável ou, tendo sido contratado a taxa de juro mista, encontra-se em período de taxa de juro variável;
• O contrato tem um prazo remanescente superior a cinco anos;
• O mutuário não se encontra em mora ou em incumprimento e não está em situação de insolvência;
• O mutuário não está abrangido por Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) ou Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI).

Montante diferido

A diferença entre a prestação que seria devida nos termos do contrato e aquela que resulta da fixação (ou seja, o montante diferido) é reembolsada (i) nos dois últimos anos do contrato de crédito, nos casos em que, no fim do período de fixação da prestação, o prazo remanescente do contrato é inferior a seis anos ou (ii) a partir do quarto ano a contar do fim do período de fixação da prestação, nos casos em que o prazo remanescente do contrato é superior a seis anos.

O montante do capital em dívida não pode, à data da cessação da medida de fixação da prestação, ser superior ao montante do capital em dívida à data de adesão a esta medida. Para que tal se verifique, sempre que o montante de juros devidos ao abrigo do contrato de crédito inicial seja superior ao valor da prestação resultante da fixação, a prestação a pagar pelo mutuário passará a corresponder ao referido montante de juros.

O montante diferido pode ser amortizado antecipadamente, sem nenhuma comissão ou encargo para o mutuário.

Procedimento

A fixação temporária da prestação depende de pedido do mutuário, apresentado à instituição até 31 de março de 2024.

É dispensada a formalização das alterações ao contrato de crédito decorrentes da fixação da prestação.

As instituições não podem cobrar comissões ou encargos pela aplicação da medida de fixação da prestação, nem condicionar a sua aplicação à contratação de outros produtos ou serviços pelos mutuários.

Reembolso antecipado

A fixação temporária da prestação não prejudica o direito de reembolso antecipado, total ou parcial, do crédito.

Em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito, no decurso do período de fixação da prestação, o mutuário tem direito a manter, junto do novo mutuante, o valor da prestação fixada, pelo período remanescente do prazo.

Extensão da suspensão da exigibilidade da comissão de reembolso antecipado (Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro)

É prorrogada a suspensão da exigibilidade da comissão de reembolso antecipado para os contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, com taxa variável, até 31 de dezembro de 2024.

Alterações ao regime de bonificação temporária de juros no crédito à habitação (Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março)

O acesso a esta medida é simplificado, deixando de ser exigível que o indexante de referência do contrato de crédito tenha registado uma variação de 3 pontos percentuais em relação ao respetivo valor à data da celebração do contrato. Assim, passa a ser apenas exigido que o valor do indexante utilizado para o cálculo da prestação atual seja superior a 3%.

A bonificação incidirá sobre a diferença entre o valor do indexante apurado contratualmente e o limiar de 3%, correspondendo a:

• 100% desse valor, quando o mutuário apresente uma taxa de esforço igual ou superior a 50%;
• 75% desse valor, quando o mutuário apresente uma taxa de esforço igual ou superior a 35% e inferior a 50%.

A bonificação corresponderá, no mínimo, a 10 euros mensais e, no máximo, a 800 euros anuais, independentemente do que resultar da aplicação das percentagens acima indicadas.

No cálculo do valor da bonificação, deixa de ser considerado o escalão de IRS em que o mutuário se encontra, desde que não ultrapasse o sexto escalão.

É alargado até 31 de dezembro de 2024 o período de vigência do regime da bonificação de juros.