Nota de esclarecimento sobre as práticas das instituições de crédito na contratação de operações de crédito à habitação

Na sequência de notícias veiculadas a propósito de práticas das instituições de crédito na contratação de operações de crédito à habitação, o Banco de Portugal entende prestar os seguintes esclarecimentos:

A – Cláusulas que permitem a alteração unilateral da taxa de juro e de outros encargos nos contratos de crédito à habitação

1. Apesar de competir aos tribunais, e não ao Banco de Portugal, nos termos da lei, a apreciação da validade de cláusulas contratuais, o Banco de Portugal, no exercício das suas competências de entidade supervisora da actuação das instituições de crédito, entende que as cláusulas que permitem a alteração unilateral da taxa de juro e de outros encargos nos contratos de crédito à habitação têm de respeitar princípios de transparência, objectividade e proporcionalidade, a fim de assegurar o equilíbrio da relação contratual.

    

2. Assim, o Banco de Portugal está a preparar um conjunto de orientações sobre as boas práticas que as instituições de crédito devem acolher e seguir sempre que decidam incluir, em contratos de crédito, aquele tipo de cláusulas.

    

3. Entretanto, o Banco de Portugal não tem conhecimento de que as instituições de crédito que incluíram aquele tipo de cláusulas nos contratos de crédito à habitação as tenham invocado em alguma situação concreta. Por outro lado, não têm sido identificadas reclamações de clientes bancários relativas à inclusão daquele tipo de cláusulas em contratos.

    

4. A este propósito, é importante ter presente o enquadramento legal das referidas cláusulas.

    

   A inclusão daquele tipo de cláusulas nos contratos de crédito à habitação não é proibida pelo regime jurídico das cláusulas contratuais gerais (Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de Outubro, na redacção em vigor, e Directiva n.º 93/13/CEE, do Conselho, de 5 de Abril).

    

   É certo que, de acordo com a lei vigente, são proibidas as cláusulas contratuais gerais que atribuam a quem as predisponha o direito de alterar unilateralmente os termos do contrato, excepto se existir razão atendível que as partes tenham convencionado. Porém, tal proibição não se aplica a cláusulas contratuais gerais que "concedam ao fornecedor de serviços financeiros o direito de alterar a taxa de juro ou o montante de quaisquer outros encargos aplicáveis, desde que correspondam a variações do mercado e sejam comunicadas de imediato, por escrito, à contraparte, podendo esta resolver o contrato com fundamento na mencionada alteração".

    

   Como referido no ponto 1, compete aos tribunais, nos termos da lei, a apreciação da validade destas ou doutras cláusulas contratuais.

B - Comissões no reembolso do crédito à habitação

1. Nas suas acções de fiscalização e de recolha de informação, que o Banco de Portugal prossegue de forma pró-activa, não foram detectadas instituições de crédito que estejam a exigir o pagamento de comissão pela emissão de documento de autorização para o cancelamento de hipoteca aos mutuários que efectuem o reembolso antecipado total dos créditos à habitação. Deste modo, as instituições de crédito estão a cumprir o prescrito nas cartas-circulares que o Banco de Portugal oportunamente emitiu.

    

2. Após a análise dos Preçários, o Banco de Portugal verificou que a generalidade das instituições de crédito não cobra qualquer comissão pela emissão de documento para cancelamento de hipoteca no termo natural dos contratos de crédito à habitação.

   Assinale-se que, no quadro legal vigente, as instituições de crédito são livres de exigir uma comissão pela emissão de documento para o cancelamento de hipoteca no termo natural dos contratos de crédito à habitação.
   
   Todavia, as instituições estão obrigadas a cumprir os deveres de informação estabelecidos pelo Banco de Portugal para a divulgação dessa exigência de pagamento (Aviso n.º 8/2009, Aviso n.º 2/2010 e Instrução n.º 10/2010) e a incluir essa comissão no cálculo da taxa anual efectiva (TAE) (nos termos previstos no artigo 4.º, n.º 1, alínea d) do Decreto-Lei n.º 220/94, de 23 de Agosto).
   
   Sempre que o Banco de Portugal verifica que estes deveres não estão a ser cumpridos, emite determinações específicas exigindo o seu cumprimento imediato.

Lisboa, 10 de Setembro de 2010