Novas regras reforçam os direitos dos consumidores e estabelecem limites à cobrança de comissões

Foi publicada a Lei n.º 24/2023, de 29 de maio, que traz novas obrigações para as instituições de crédito na comercialização de crédito à habitação e hipotecário, alarga os serviços incluídos na conta de serviços mínimos bancários e introduz novas restrições à cobrança de comissões.

Contratos de crédito à habitação e hipotecário

A partir de 28 de junho de 2023, as instituições ficam obrigadas a entregar aos clientes uma simulação do impacto na prestação de cada produto ou serviço financeiro adquirido em conjunto com o crédito. Esta informação deve ser disponibilizada no momento da contratação e, a pedido do cliente, ao longo da vigência do contrato.

A partir da mesma data, as instituições só podem cobrar despesas associadas à emissão da declaração que comprova a extinção da dívida (distrate) quando prestem o consentimento para o cancelamento do registo de hipoteca por via eletrónica ou quando subscrevam o documento de cancelamento de registo de hipoteca na presença de funcionário do serviço de registo no momento em que é feito esse pedido.

As instituições só poderão cobrar uma única comissão pela análise e decisão de pedido de concessão de crédito, sem prejuízo da cobrança de comissões ou despesas relacionadas com a avaliação do imóvel.

Avaliação de imóveis no âmbito do crédito à habitação e hipotecário

A partir de 28 de junho de 2023, aplicam-se novas regras na avaliação de imóveis no âmbito de contratos de crédito à habitação e hipotecário.

As instituições de crédito passam a ter de disponibilizar aos clientes o relatório de avaliação do imóvel no prazo de 10 dias após a instituição receber esse mesmo relatório do perito avaliador.

Os clientes bancários podem solicitar às instituições de crédito que utilizem o relatório de avaliação de imóvel emitido há menos de seis meses, desde que tenha sido elaborado por perito avaliador de imóveis registado junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) a pedido de outra instituição de crédito. Se a instituição de crédito recusar um relatório que preenche os requisitos estabelecidos, não pode cobrar ao cliente novas comissões ou outras despesas relacionadas com a avaliação do imóvel. A instituição pode ainda recusar o relatório de avaliação de imóvel apresentado se este tiver sido emitido há mais de três meses e se tiverem ocorrido alterações de mercado relevantes. 

Quando não aceite, por motivos legalmente previstos, o relatório de avaliação de imóvel apresentado, a instituição de crédito deve comunicar a recusa ao cliente, em suporte duradouro, no prazo de cinco dias úteis após a receção do relatório.

Medidas mitigadoras do impacto do aumento das taxas de juro

No âmbito das medidas destinadas a mitigar os efeitos do incremento das taxas de juro nos contratos de crédito para habitação própria e permanente, foi clarificado que o alargamento do prazo de amortização dos contratos de crédito à habitação, ao abrigo do regime das medidas de mitigação estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, não está sujeito às restrições quanto à maturidade dos empréstimos estabelecidas na recomendação do Banco de Portugal.

A partir de 28 de junho de 2023, as instituições de crédito não podem fazer depender a renegociação de contratos de crédito à habitação e hipotecário da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros, ainda que de forma facultativa.

A partir de 28 de junho de 2023, assiste também aos clientes a possibilidade de resgatar antecipadamente planos de poupança sem penalização, para efeitos de reembolso antecipado de contratos de crédito para habitação própria e permanente, até ao limite anual de 12 vezes o Indexante dos Apoios Sociais (IAS).

As instituições devem assegurar que os clientes podem resgatar os planos de poupança, ao abrigo do regime excecional que vigora até 31 de dezembro de 2023, através dos mesmos canais disponibilizados para a subscrição e reforço.

Contratos de crédito à habitação e hipotecário e crédito aos consumidores

A partir de 28 de junho de 2023, as instituições deixam de poder cobrar comissões associadas ao processamento das prestações em contratos de crédito à habitação e hipotecário e em contratos de crédito aos consumidores celebrados até 30 de dezembro de 2020, estendendo-se, assim, esta proibição a todos os contratos de crédito vigentes.

Conta de serviços mínimos bancários

A partir de 27 de agosto de 2023, o limite anual de transferências interbancárias incluído na conta de serviços mínimos bancários passa para 48 quando efetuadas através de homebanking ou de aplicações próprias das instituições.

Outros limites e proibições à cobrança de comissões

A partir de 27 de agosto de 2023, as instituições ficam impedidas de cobrar as seguintes comissões:

• Comissões por fotocópias de documentos que respeitem ao cliente e pela emissão de segunda via de extratos bancários ou outros documentos;
• Comissões pela alteração de titularidade de conta de depósito à ordem em caso de:
  • Divórcio, separação judicial de pessoas e bens e dissolução da união de facto; falecimento de um dos cônjuges;
  • Remoção do(s) representante(s) legal(is) por o menor seu representado ter atingido a maioridade;
  • Inserção ou remoção de titulare(s) da conta de depósito à ordem em que um dos titulares seja menor, maior acompanhado ou se encontre insolvente e o(s) titular(es) a inserir ou remover seja(m) seu(s) representante(s) legal(is);
  • Remoção de titular(es) falecido(s);
  • Alteração dos representantes e demais pessoas com poderes de movimentação de contas de depósito à ordem tituladas por condomínios, instituições particulares de solidariedade social ou pessoa coletiva com estatuto de utilidade pública.

A partir de 27 de agosto de 2023, as instituições ficam ainda obrigadas a observar os seguintes limites à cobrança de comissões:

• Não podem cobrar mais do que uma comissão por incumprimento por mês, quando estejam em causa prestações relativas a contratos de crédito distintos, garantidos por uma mesma garantia;
• A comissão pelo depósito de moedas não pode exceder 2% do valor depositado;
• A comissão no âmbito de habilitação de herdeiros por óbito de um titular de conta de depósito à ordem não pode exceder 10% do Indexante de Apoios Sociais (IAS). O valor do IAS em 2023 está fixado em 480,43 euros;
• As comissões pelo envio de fundos para contas de moeda eletrónica não podem exceder o valor das comissões devidas por transferências cobradas pela instituição.