perguntas frequentes
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Não. Em caso de incumprimento do contrato de crédito, o Estado paga à instituição, em substituição do devedor, um montante até 15% do capital inicialmente contratado, de acordo com o valor da garantia prestada.
O devedor permanecerá sempre responsável pelo pagamento à instituição de crédito do valor não coberto pela garantia e perante o Estado pelo valor coberto e pago por este à instituição.
Ou seja, a garantia não altera a responsabilidade do devedor pelo pagamento integral da dívida existente, seja diretamente à instituição ou, caso a garantia seja acionada, à instituição e ao próprio Estado.
Em caso de incumprimento, o devedor poderá ver comprometido o acesso futuro a financiamento bancário, uma vez que no processo de contratação de novas operações as instituições estão obrigadas a avaliar a capacidade financeira do devedor e a existência de incumprimentos de outras obrigações creditícias é um fator determinante.
Não. Os créditos com garantia do Estado serão identificados na Central de Responsabilidades de Crédito como crédito à habitação, com a indicação que beneficiam de garantia pessoal, sem identificar, porém, a identidade dos fiadores, à semelhança do registo de qualquer outro crédito à habitação. A Central de Responsabilidades de Crédito não disponibiliza informação às instituições sobre se os créditos aí registados dão cumprimento aos limites previstos na Recomendação Macroprudencial, independentemente de estes terem sido concedidos, ou não, ao abrigo de uma garantia do Estado.
A taxa de juro é acordada entre a instituição e o cliente e definida nas condições contratuais, dependendo de vários fatores. Numa situação em que se mantém constante o rendimento do mutuário e os fatores que influenciam as taxas de juro no mercado, o aumento do montante em dívida gera maior risco de incumprimento, o que tenderá a fazer aumentar a taxa de juro do empréstimo. A garantia pública não se traduz em qualquer tipo de bonificação da taxa de juro; permitirá apenas aceder a um maior montante de empréstimo.
O regime da garantia pública no crédito à habitação é uma medida destinada aos jovens com idade não superior a 35 anos que pretendem financiar a aquisição da primeira habitação própria permanente.
Para serem elegíveis para este regime, os clientes bancários, à data da verificação dos documentos para elaboração das minutas contratuais, têm de preencher os seguintes requisitos:
Adicionalmente, os clientes bancários têm de preencher os seguintes requisitos tendo por referência a data do pedido de crédito dirigido à instituição:
Os clientes bancários têm ainda de ter a sua situação fiscal e contributiva regularizada à data da concessão da garantia pública.
Todos os compradores do imóvel têm de ser mutuários do contrato de crédito e têm de preencher os requisitos de elegibilidade.
O regime da garantia pública aplica-se aos contratos de crédito para aquisição de habitação própria e permanente (excluindo-se os contratos de crédito para construção ou obras em habitação própria e permanente e contratos de locação financeira imobiliária).
Estes contratos de crédito têm de cumprir todas as seguintes condições:
Preenchidos estes requisitos, o regime é igualmente aplicável aos contratos de crédito (i) em que o crédito seja concedido por um empregador aos seus trabalhadores enquanto benefício associado ao respetivo vínculo, sem juros ou com taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) inferiores às praticadas no mercado, e que não seja proposto ao público em geral e (ii) celebrados ao abrigo do regime de concessão de crédito bonificado à habitação a pessoa com deficiência, aprovado pela Lei n.º 64/2014, de 26 de agosto.
Não. A garantia não cria uma obrigação de concessão de crédito. As instituições devem utilizar critérios de concessão do crédito que garantam a capacidade financeira do cliente e preservem a estabilidade financeira, recusando o crédito quando concluam que o cliente não tem capacidade financeira – presente e futura - para pagar as respetivas prestações.
A capacidade financeira, presente e futura, do potencial devedor deve ser avaliada e as instituições só podem conceder o crédito se verificarem que esse cliente consegue pagar as prestações do contrato de crédito, assegurando o cumprimento da prudencial, incluindo os limites previstos na Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal.
Por exemplo, ao abrigo da Recomendação Macroprudencial, os jovens que acedam a este regime têm, em regra, de ter rendimentos regulares suficientes para assegurar que o encargo mensal com a prestação deste crédito e de outras dívidas, não excede metade do seu rendimento líquido. Para este efeito, impõe-se um teste de esforço que adiciona 1,5 pontos percentuais à taxa de juro contratualizada, quando o contrato prevê um regime de taxa variável e um prazo de amortização superior a 10 anos.
Não. A Recomendação Macroprudencial continua a vigorar e deverá ser respeitada. O regime da garantia pública não permite contornar a Recomendação.
O cliente apenas pode solicitar o acesso ao regime da garantia pública junto de uma entidade autorizada pelo Banco de Portugal a conceder crédito à habitação em Portugal e que tenha aderido, por Protocolo com a Direção Geral do Tesouro e Finanças, a esta medida.
O montante máximo da garantia pública é, fixado em conformidade com os limites máximos para a concessão de garantias pelo Estado previstos na Lei do Orçamento do Estado para 2024, autorizado por despacho do membro do Governo responsável pela área das finanças e posteriormente repartido pelas instituições aderentes.
A celebração pelas instituições de contratos de crédito cobertos pela garantia pública depende do montante atribuído a cada instituição e do montante disponível, em cada momento, para essa instituição.
Sim. A instituição deve avaliar o cumprimento dos requisitos de acesso previstos. Para esse efeito, deve solicitar ao cliente documentação comprovativa ou, nos casos em que não seja possível, declarações emitidas pelos devedores.
As instituições devem comunicar aos devedores se preenchem os requisitos de acesso à garantia pública e, se for o caso, indicar expressamente os motivos pelos quais não são elegíveis.
Não. A garantia pública pode cobrir até 15% do valor da transação do imóvel (isto é, o preço de aquisição ou, se inferior, o valor da avaliação, no momento da contratação do novo crédito) e incide apenas sobre o capital do contrato de crédito (ou seja, não cobre montantes devidos a título de juros e outros encargos).
Não. O regime da garantia pública aplica-se a créditos cujo montante seja igual ou superior a 85% do valor de transação do imóvel (isto é, o preço de aquisição ou, se inferior, o valor da avaliação, no momento da contratação do novo crédito).
A garantia pública vigora nos primeiros 10 anos do contrato de crédito à habitação, a contar da data da celebração do contrato de crédito.
Sim. A existência da garantia pública não impede a renegociação do contrato de crédito, designadamente no âmbito da prevenção e regularização de situações de incumprimento (ao abrigo do Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) ou do Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI)). No entanto, caso se concretize a renegociação, independentemente de ter garantia pública ou não, o banco passa a classificar a operação de crédito como renegociada.
Sim. O recurso à garantia pública pressupõe a constituição de hipoteca e não impede as instituições de pedir garantias adicionais, como por exemplo fiança, para benefício das próprias instituições e do Estado.
Não. As instituições não podem cobrar comissões ou encargos que decorram da garantia concedida pelo Estado. As instituições podem, no entanto, cobrar outras comissões ou encargos não relacionados com a garantia pública.
Sim. Em caso de venda do imóvel a garantia pública cessa com a emissão do distrate da hipoteca pela instituição ou com o expresso consentimento desta para a transmissão do imóvel, ainda que sem o cancelamento da garantia hipotecária.
Sim. Os mutuários podem proceder ao reembolso antecipado total ou parcial do crédito. No caso de reembolso antecipado parcial, a garantia prestada pelo Estado será reduzida proporcionalmente.