Como contratar

O cliente bancário deve seguir um conjunto de procedimentos administrativos antes de apresentar o pedido de empréstimo à instituição de crédito (ver portal da Casa Pronta do Ministério da Justiça).

O cliente bancário tem direito a obter informação clara e completa sobre todas as caraterísticas, condições e custos do empréstimo antes, no momento e durante a vigência do contrato.

 

Informação pré-contratual

Antes de contratar um crédito à habitação ou outro crédito hipotecário, o cliente bancário tem direito a ser informado, de forma clara e completa, sobre todas as condições do crédito para que possa comparar adequadamente as diferentes ofertas e, deste modo, tomar uma decisão informada.

As instituições de crédito e, se for o caso, os intermediários de crédito vinculados devem prestar ao cliente bancário informações gerais sobre as principais caraterísticas dos créditos comercializados.


Essa informação deve ser disponibilizada:

  • De forma permanente nos sites das instituições de crédito e, se for caso disso, dos intermediários de crédito vinculados;
  • Em suporte papel ou noutro suporte duradouro, mediante solicitação do cliente bancário aos balcões das instituições de crédito e, se for caso disso, dos intermediários de crédito vinculados.

As instituições de crédito e, se for o caso, os intermediários de crédito, devem prestar ao cliente bancário informação pré-contratual personalizada, através da ficha de informação normalizada europeia (FINE).

A FINE deve ser disponibilizada ao cliente bancário pela instituição de crédito ou, se for caso disso, pelo intermediário de crédito, aquando da simulação de um empréstimo. A simulação pode ser realizada aos balcões das instituições de crédito ou dos intermediários de crédito, através dos seus sites ou por qualquer outro meio de comunicação à distância. Com a comunicação da aprovação do empréstimo, as instituições de crédito devem entregar aos clientes uma nova FINE com as condições do empréstimo aprovadas.

A FINE tem um formato único e normalizado e é constituída por duas partes – A e B (Instrução n.º 19/2017):
 

Na Parte A da FINE são apresentados:

  • Elementos de identificação do mutuante

  • Elementos de identificação do intermediário de crédito

  • Principais caraterísticas do empréstimo:

    • Montante e moeda do empréstimo a conceder;

    • Duração do empréstimo;

    • Tipo de empréstimo;

    • Tipo de taxa de juro;

    • Montante total a reembolsar (MTIC);

    • Garantias exigidas.

  • Taxa de juro e outros custos:

    • Taxa anual de encargos efetiva global (TAEG);

    • Taxa anual nominal (TAN) e sua decomposição (taxa fixa, indexante, spread);

    • Outras componentes da TAEG, como comissões, despesas, seguros exigidos e outros custos.

  • Periodicidade e número de prestações

  • Montante da prestação

  • Quadro de reembolso indicativo

  • Obrigações adicionais

  • Reembolso antecipado

  • Caraterísticas flexíveis

  • Outros direitos do consumidor

  • Reclamações

  • Incumprimento dos compromissos associados ao empréstimo: consequências para o consumidor:

    • Taxa de juro de mora e respetivas regras de aplicação;

    • Outros encargos;

    • Consequências da falta de pagamento.

  • Informações adicionais

  • Autoridade de supervisão

Na Parte B da FINE são apresentadas informações sobre:

  • Vendas associadas facultativas

  • Regime especial de garantias

  • Outras situações suscetíveis de afetar o custo do empréstimo

  • Outras informações

  • Documentação necessária

  • Quadros de reembolso

Caso o cliente pretenda contratar um empréstimo em moeda estrangeira, que acarreta riscos específicos para o cliente bancário, a instituição de crédito deve, na fase pré-contratual, propor-lhe:

  • Se aplicável, a contratação de um empréstimo em euros para os mesmos fins do empréstimo em moeda estrangeira;
  • A contratação autónoma de instrumentos financeiros disponíveis no mercado para limitação de risco cambial.

Se não for contratado um instrumento financeiro para a limitação de risco cambial, a instituição de crédito ou o intermediário de crédito devem incluir na FINE um exemplo representativo de uma forte flutuação da moeda nacional nas prestações do empréstimo, bem como do impacto de uma forte flutuação da moeda nacional, aliada a um aumento da taxa de juro do empréstimo em moeda estrangeira, nas prestações do empréstimo.

 

Dever de assistência

Antes da celebração do contrato de crédito à habitação ou de outro crédito hipotecário, a instituição de crédito e, se for o caso disso, o intermediário de crédito devem esclarecer o cliente bancário para que este possa avaliar se o contrato de crédito proposto e os eventuais serviços acessórios se adaptam à sua situação financeira e às suas necessidades.

Assim, a instituição de crédito e, se for o caso, o intermediário de crédito devem, designadamente:

  • Esclarecer o cliente bancário sobre o conteúdo da ficha de informação normalizada europeia (FINE), da minuta do contrato de crédito e dos documentos anexos à FINE;
  • Explicitar as caraterísticas essenciais do contrato de crédito proposto e de quaisquer serviços acessórios;
  • Descrever os seus efeitos específicos para o cliente bancário, incluindo as consequências da respetiva falta de pagamento;
  • Responder às dúvidas colocadas pelo cliente bancário.

Sempre que a informação pré-contratual seja prestada através de meios de comunicação à distância, a instituição de crédito e, se for o caso, o intermediário de crédito devem disponibilizar ao cliente bancário linhas de atendimento dedicadas e conteúdos específicos, em suporte áudio, vídeo ou texto, adequados ao meio de comunicação utilizado para a prestação de informação pré-contratual.

 

Vendas associadas

A instituição de crédito não pode fazer depender a concessão ou renegociação de um crédito à habitação ou de outro crédito hipotecário da contratação de outros produtos ou serviços (ou seja, são proibidas em Portugal as vendas associadas obrigatórias). No entanto, existem algumas exceções a esta proibição. Assim, a instituição de crédito pode exigir ao cliente bancário:

  • A abertura ou manutenção de uma conta de depósito à ordem;
  • A constituição de um ou mais contratos de seguro adequados, relacionados com o contrato de crédito. Neste caso, a instituição de crédito deve aceitar o contrato de seguro de um qualquer prestador, se esse contrato assegurar um nível de garantia equivalente ao do contrato de seguro proposto pela instituição de crédito.

A instituição de crédito pode propor ao cliente bancário a aquisição facultativa de outros produtos ou serviços financeiros como contrapartida para reduzir os custos do contrato de crédito (ou seja, em Portugal, são permitidas as chamadas vendas associadas facultativas).

Em caso de aquisição facultativa de outros produtos ou serviços financeiros em conjunto com o crédito, a ficha de informação normalizada europeia (FINE) facultada ao cliente bancário deve:

  • Identificar os produtos e serviços associados ao crédito;
  • Explicitar os efeitos financeiros produzidos sobre o empréstimo em resultado da aquisição desses produtos ou serviços;
  • Descrever o impacto de alterações posteriores aos produtos e serviços associados ao crédito, designadamente no que se refere ao valor da prestação, ao impacto no spread e à atualização da taxa de juro aplicável.

Se o cliente deixar de subscrever ou de manter um ou vários dos produtos ou serviços financeiros que adquiriu para beneficiar, por exemplo, de uma redução do spread, a instituição pode aumentar o spread do crédito, nos termos previstos no contrato de crédito.

Porém, este aumento só pode ocorrer no prazo de um ano após a data em que o cliente bancário decide não contratar esses produtos ou serviços. Após um ano, a instituição de crédito não pode aumentar o spread com esse fundamento.

 

Celebração do contrato

Na aprovação do empréstimo, as instituições de crédito têm de disponibilizar ao cliente:

  • Uma nova ficha de informação normalizada europeia (FINE), com as condições do empréstimo acordadas;
  • A minuta do contrato de crédito.

O fiador tem também direito a receber uma cópia da FINE do empréstimo aprovado e da minuta do contrato de crédito.

A instituição de crédito permanece vinculada à proposta contratual apresentada ao cliente bancário através da FINE durante um prazo mínimo de 30 dias.

O cliente bancário e, se for o caso, o fiador têm um período mínimo de reflexão de sete dias, durante o qual não pode ser celebrado o contrato de crédito.

Com estes prazos, pretende-se garantir que o cliente e, se for o caso, o fiador têm tempo suficiente para ponderar as implicações do crédito e tomar uma decisão esclarecida.

O contrato de crédito inclui um conjunto relevante de informações sobre o crédito, designadamente:

  • Identificação, endereço geográfico e eletrónico do mutuante, e se for o caso, do intermediário de crédito;

  • Finalidade do contrato de crédito;

  • Montante total do crédito e condições de utilização;

  • Montante total imputado ao consumidor;

  • Regime de taxa de juro aplicável;

  • Taxa anual nominal (TAN), suas componentes e forma de cálculo;

  • Taxa anual de encargos efetiva global (TAEG);

  • Descrição das condições promocionais, se aplicáveis;

  • Identificação dos produtos e serviços financeiros adquiridos pelo consumidor, de forma facultativa, em associação ao contrato de crédito, se aplicável;

  • Descrição dos efeitos das vendas associadas facultativas no custo do contrato de crédito, designadamente no spread da taxa de juro, se aplicável;

  • Explicitação das condições de manutenção e de eventual revisão dos efeitos das vendas associadas facultativas no custo do contrato de crédito, quando aplicável;

  • Condições de reembolso do contrato de crédito:

    • Modalidade de reembolso;

    • Regime das prestações;

    • Prazo do contrato de crédito;

    • Número e periodicidade das prestações;

    • Montante das prestações a vigorar até à primeira revisão da taxa de juro, sempre que determinável; e

    • Data de vencimento das prestações;

  • Direito de reembolso antecipado;

  • Identificação das garantias e seguros exigíveis, se aplicável;

  • Identificação e quantificação das comissões e das despesas decorrentes do contrato de crédito, se aplicável;

  • Identificação da sobretaxa anual máxima aplicável em caso de mora e da comissão pela recuperação de valores em dívida, nos termos legais, bem como das condições em que as mesmas poderão ser revistas no futuro;

  • O procedimento a adotar para a extinção do contrato;

  • As consequências da falta de pagamento;

  • Informação adequada sobre os riscos inerentes à contratação de empréstimo em moeda estrangeira, se aplicável;

  • A indicação dos procedimentos extrajudiciais de reclamação e de resolução alternativa de litígios à disposição do consumidor e o respetivo modo de acesso;

  • Identificação, endereço geográfico e eletrónico da autoridade de supervisão competente.

Vigência do contrato

Durante a vigência do contrato, as instituições de crédito devem disponibilizar periodicamente aos seus clientes um extrato detalhado com informação sobre a evolução do empréstimo.

A informação a disponibilizar nos extratos depende da modalidade de crédito:

Relativamente aos contratos de crédito à habitação e a outros contratos de crédito hipotecário (que não sejam facilidades de descoberto, cartões de crédito, linhas de crédito ou contas correntes bancárias garantidas por hipoteca ou por outro direito sobre um imóvel), os extratos devem permitir ao cliente bancário conhecer, designadamente:

  • Montante do capital em dívida à data de emissão do extrato;

  • Número, data de vencimento, montante (capital e juros) e taxa anual nominal (com identificação das suas componentes) da próxima prestação;

  • Escalão e montante de bonificação de juro aplicável à próxima prestação (se aplicável);

  • Identificação e montante de eventuais comissões e despesas a pagar pelo cliente na próxima prestação.

No caso de facilidades de descoberto, cartões de crédito, linhas de crédito e contas correntes bancárias (crédito revolving), garantidos por hipoteca ou por outro direito relativo a imóveis, os extratos devem incluir, nomeadamente, os seguintes elementos de informação:

  • Limite de crédito;

  • Saldo em dívida à data do extrato anterior;

  • TAN aplicável, com identificação das respetivas componentes (indexante e spread);

  • Descrição dos movimentos efetuados pelo cliente bancário com o cartão de crédito ou das utilizações de crédito, no caso de facilidades de descoberto, linhas de crédito e contas correntes bancárias;

  • Identificação do montante dos juros, das comissões e de eventuais despesas exigidos ao cliente no período a que se refere o extrato;

  • Pagamentos efetuados pelo cliente bancário no período a que se refere o extrato, com desagregação das componentes relativas a capital e juros e, se aplicável, a comissões e despesas;

  • Saldo em dívida à data do extrato atual;

  • Opção de pagamento definida, montante a pagar e data-limite de pagamento;

  • Forma de pagamento acordada e outras formas de pagamento disponíveis, se aplicável.

O extrato deve ser enviado, em regra, mensalmente, exceto nalgumas situações em que, por exemplo, as prestações são cobradas com uma periodicidade distinta da mensal. Nesses casos, o extrato deve ser enviado com periodicidade equivalente à fixada para o pagamento das prestações, devendo, em qualquer circunstância, ser enviado, pelo menos, um extrato anual.

A informação deve ser prestada em suporte de papel ou noutro suporte duradouro. O cliente tem sempre direito à informação em papel desde que o solicite expressamente.

 

As instituições de crédito estão também obrigadas a informar os seus clientes sobre:

  • Alterações das condições contratuais com reflexo no valor da prestação ou do montante a pagar: informação prestada através do extrato periódico ou em documento autónomo, a disponibilizar com uma antecedência mínima de 30 dias relativamente à data de entrada em vigor das referidas alterações;

  • Situações de incumprimento, de regularização de situações de incumprimento ou de reembolso antecipado do contrato de crédito: informação a prestar, através do extrato periódico ou, no caso de não ser prestada através do extrato, em documento autónomo disponibilizado no prazo de 15 dias após a verificação da situação.

 

No caso específico de contratos de crédito à habitação e de outros contratos hipotecários (que não sejam facilidades de descoberto, cartões de crédito, linhas de crédito ou contas correntes bancárias garantidas por hipoteca ou por outro direito sobre um imóvel) as instituições de crédito devem ainda informar o cliente bancário sobre as alterações de taxa de juro (previstas contratualmente). Esta informação deve:

  • Ser prestada através do extrato ou em documento autónomo, disponibilizado ao cliente bancário com uma antecedência mínima de 15 dias;

  • Identificar, pelo menos, o número, a data de vencimento, o montante (capital e juros) e as componentes da taxa de juro nominal (TAN) da próxima prestação.

 

Durante a vigência de um empréstimo em moeda estrangeira, as instituições de crédito devem alertar o cliente bancário de forma periódica, pelo menos quando a variação do montante total em dívida ou do montante das prestações exceda em mais de 20% a variação que resultaria da aplicação da taxa de câmbio entre a moeda do contrato e a moeda nacional no momento da celebração do contrato.

Através desta advertência, o cliente bancário deve ser informado do aumento do montante total em dívida e de qualquer outro mecanismo aplicável para limitar o risco cambial.