Manual de utilização do simulador do crédito à habitação

O simulador do crédito à habitação permite calcular o valor da prestação mensal de um crédito à habitação (novo ou já existente) e verificar como essa prestação varia na sequência de alterações de algumas variáveis, como por exemplo alterações no montante do capital em dívida, no período do empréstimo ou na taxa de juro.

O resultado da simulação permite também conhecer o custo total do crédito.

Que dados tem de inserir no simulador?

Para simular, deve preencher os seguintes campos:

“Empréstimo para habitação própria” – Sim ou Não
“Montante do empréstimo” e “Outros valores financiados” (caso se aplique) – a sua soma corresponde ao capital em dívida;
“Taxa de juro anual nominal” – representa o custo associado aos juros do empréstimo e corresponde à soma do indexante (taxa de juro de referência) e do spread;
“Período do empréstimo em meses”.

Deve preencher os campos relativos a “Carência ou diferimento de capital” caso o crédito inclua:

Período de carência – período inicial durante o qual não há lugar a amortização de capital, mas apenas a pagamento de juros;
Diferimento de capital – adiamento do reembolso de parte do capital para o final do prazo do empréstimo.

Caso existam, deve também preencher os campos de:

“Encargos pagos no início do empréstimo” – são as comissões pagas inicialmente e o prémio único de seguro, no caso de algum dos seguros ser pago “à cabeça”;
“Encargos pagos no final do empréstimo” – são as comissões pagas no momento final;
“Prémios de seguros” – são os valores anuais dos prémios de seguros.

O que pode simular?

Partindo do exemplo de um empréstimo para habitação própria com:

Montante do empréstimo - 150 000€
Período do empréstimo – 360 meses (30 anos)
Taxa de juro anual nominal – 3,5% (indexado à Euribor a 6 meses, com um valor inicial de 2%, e com um spread de 1,5%)

A prestação mensal (capital e juros) é de 673,57€ e a taxa anual de encargos efetiva global (que representa o custo total do crédito – juros, comissões, prémios de seguro e impostos) é de 3,607%.

Estes valores aumentam caso inclua informação relativa aos encargos iniciais e finais associados ao empréstimo e aos prémios de seguro.

O montante total de juros corresponde a 92 484,13€.

Alteração do prazo

Caso opte por um prazo de 35 anos (420 meses), mantendo constantes as restantes condições do exemplo, a prestação mensal é de 619,94€.

Se optar por um prazo maior, obtém-se uma prestação mensal mais baixa. No entanto, no final do prazo do empréstimo, o montante total de juros pago (110 373,10 €) será superior ao montante pago se tivesse optado pelo empréstimo com o prazo menor.

Refixação da taxa de juro

A taxa de juro do exemplo é revista de seis em seis meses, de acordo com a média do valor do indexante (Euribor a 6 meses) observado no mês anterior ao da respetiva revisão.

Para avaliar o impacto na prestação mensal da alteração do valor do indexante, deve alterar em conformidade os seguintes campos:

Montante do empréstimo – decorridos seis meses, o valor do capital em dívida é de 148 573,23€;
Período do empréstimo – decorridos seis meses, o número de prestações em falta corresponde a 354 meses;
Taxa de juro anual nominal – assumindo que o spread se mantém inalterado (1,5%) e a Euribor passa de 2% para 3%, o valor da taxa de juro é de 4,5%.

Devido ao aumento da taxa de juro, o valor da prestação mensal passou de 673,57€ para 758,85€.

Renegociação do prazo ou spread

Admita que, ao fim de dois anos, as condições do empréstimo são negociadas e o prazo do empréstimo é encurtado dez anos e o spread é reduzido em 0,1%.

Para avaliar o impacto na prestação mensal da alteração das condições, deve alterar em conformidade os seguintes campos:

Montante do empréstimo – decorridos 24 meses, o valor do capital em dívida é de 144 140,23€;
Período do empréstimo – decorridos 24 meses e encurtando o prazo em 120 meses, o número de prestações em falta corresponde a 216 meses;
Taxa de juro anual nominal – assumindo que a Euribor a 6 meses se mantém inalterada (2%) e o spread passa de 1,5% para 1,4%, o valor da taxa de juro é de 3,4%.

A prestação mensal passa a ter o valor de 893,13€.

Os juros do empréstimo reduzem-se de 92 484,13€ para 59 081,68€ (que corresponde à soma dos juros pagos nos primeiros 24 meses – 10 305,84€ – e os juros pagos no empréstimo renegociado – 48 775,84€).

Amortização parcial antecipada

Para conhecer o efeito sobre a prestação mensal de uma amortização parcial de capital de, por exemplo, 25 000€ ao fim de dez anos, deve alterar em conformidade os seguintes campos:

Montante do empréstimo – decorridos 120 meses, o valor do capital em dívida é de 116 140,31€. Retirando os 25 000€, o capital em dívida é de 91 140,31€;
Período do empréstimo – decorridos 120 meses, o número de prestações em falta corresponde a 240 meses;
Taxa de juro anual nominal – assumindo que se manteve inalterada, o valor da taxa de juro é de 3,5%.

A prestação mensal passa a ter o valor de 528,58€.

A instituição de crédito pode exigir o pagamento de uma comissão de reembolso antecipado, no valor máximo de 0,5% do capital reembolsado, correspondente a 125€ (0,5% x 25 000€), neste caso.

Carência de capital

Para conhecer o efeito sobre a prestação mensal de um período de carência de, por exemplo, 24 meses, deve preencher também o campo:

Período de carência de capital – neste caso, 24 meses.

Durante esse período de 24 meses, a prestação mensal passa a ter o valor de 437,50€. Quando o empréstimo retoma a sua modalidade de reembolso padrão, após o período de carência, o valor da prestação mensal aumenta para 700,95€.

Os juros do empréstimo aumentam de 92 484,13€ para 96 019,11€.

Diferimento de capital

Para conhecer o efeito sobre a prestação mensal de um diferimento de capital de, por exemplo, 30%, deve preencher também o campo:

Diferimento de capital – neste caso, 30%.

A prestação mensal passa a ter o valor de 602,75€, à exceção da última prestação.

A última prestação tem o valor de 45 602,75€, que corresponde à soma da prestação mensal com a totalidade do capital diferido (0,3 x 150 000€).

Os juros do empréstimo aumentam de 92 484,13€ para 111 988,89€.

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