Publicação do diploma que altera o regime extraordinário de proteção de mutuários de crédito à habitação

Foi publicada a Lei n.º 58/2014, de 25 de agosto, que altera o regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil, criado pela Lei n.º 58/2012, de 9 de novembro.

As alterações introduzidas pela Lei n.º 58/2014 entram em vigor em 24 de setembro próximo e flexibilizam as condições de acesso ao regime extraordinário pelos clientes bancários.

Destacam-se as seguintes alterações:

1. Beneficiários

Os fiadores passam a poder beneficiar das medidas previstas no regime extraordinário caso sejam chamados a assumir as obrigações dos mutuários e demonstrem encontrar-se em situação económica muito difícil. No cálculo da taxa de esforço do agregado familiar do fiador, as instituições de crédito devem considerar, para além dos encargos com o crédito garantido, eventuais encargos associados a contratos de crédito nos quais o fiador intervenha como mutuário.

Até à entrada em vigor da Lei n.º 58/2014, apenas os mutuários podem aceder ao regime extraordinário.

2. Condições de acesso

• Garantias do empréstimo

O facto de o contrato de crédito estar garantido por outras garantias reais (para além da hipoteca) ou pessoais deixa de ser impedimento de acesso ao regime extraordinário.

Até à entrada em vigor da Lei n.º 58/2014, constitui condição de acesso ao regime extraordinário que o contrato de crédito seja garantido exclusivamente por hipoteca sobre a habitação própria permanente do mutuário, salvo se, no caso de existir fiança, o fiador demonstrar encontrar-se em situação económica muito difícil. 

• Valor patrimonial tributário do imóvel

Os limiares máximos previstos para o valor patrimonial tributário dos imóveis foram aumentados:

• € 100.000, para imóveis com coeficiente de localização até 1,4;
• ­€ 115.000, para imóveis com coeficiente de localização entre 1,5 e 2,4;
• € 130.000, para imóveis com coeficiente de localização entre 2,5 e 3,5.

Até à entrada em vigor da Lei n.º 58/2014, estes limiares são, respetivamente, de € 90.000, € 105.000 e € 120.000.

 Adicionalmente, a Lei n.º 58/2014 clarifica que o valor patrimonial tributário relevante para efeitos de acesso ao regime é o existente à data de apresentação do requerimento de acesso.

• Taxa de esforço

No cálculo da taxa de esforço do agregado familiar do cliente, as instituições de crédito passam a estar obrigadas a considerar os encargos com todos os contratos de crédito garantidos por hipoteca sobre a habitação própria permanente, independentemente da sua finalidade.

Atualmente, as instituições de crédito apenas estão obrigadas a considerar os encargos com os contratos de crédito destinados à aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria permanente.

Adicionalmente, a Lei n.º 58/2014 introduz um limiar mais reduzido (40%) para a taxa de esforço de agregados familiares compostos por cinco ou mais elementos (“famílias numerosas”).

• Rendimento anual bruto

Na verificação da condição de acesso relativa à redução significativa do rendimento anual bruto, as instituições de crédito devem passar a considerar a redução ocorrida nos 12 meses anteriores à apresentação do requerimento de acesso, em vez dos 12 meses anteriores ao início do incumprimento.

Adicionalmente, a Lei n.º 58/2014 elevou os limiares de acesso relativos ao rendimento anual bruto do agregado familiar, determinando a multiplicação por 14 (em vez dos atuais 12) do montante correspondente à soma das várias parcelas do salário mínimo nacional que resultam da composição familiar.

• Desemprego

Na verificação da condição de acesso relativa ao desemprego dos membros do agregado familiar do cliente, deixa de se exigir a inscrição no centro de emprego há, pelo menos, três meses.

3. Demonstração do preenchimento das condições de acesso

A Lei n.º 58/2014 estabelece que as instituições de crédito podem dispensar a entrega, no todo ou em parte, dos documentos previstos na lei para a demonstração do preenchimento das condições de acesso. Adicionalmente, o prazo para os clientes bancários entregarem os documentos solicitados pelas instituições de crédito é alargado de 10 para 20 dias.

A emissão das certidões exigidas para efeitos de acesso ao regime passa a estar isenta de taxas e emolumentos.

4. Aplicação das medidas substitutivas

A Lei 58/2014 clarifica que a falta de resposta por parte do cliente bancário a uma proposta de plano de reestruturação considerada viável no prazo de 30 dias tem o mesmo efeito da recusa dessa proposta, ou seja a perda do direito à aplicação de medidas substitutivas (dação em cumprimento, venda a um Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional ou permuta por imóvel de valor inferior).

Por outro lado, o prazo para os clientes bancários extinguirem os ónus ou encargos existentes sobre o imóvel, tendo em vista possibilitar a aplicação de uma medida substitutiva é alargado de 45 para 60 dias.

 
A Lei n.º 58/2014 incorpora as boas práticas aprovadas pela Comissão de Avaliação do Regime Extraordinário e transmitidas ao mercado, em dezembro de 2013, através da Carta-Circular do Banco de Portugal n.º 98/2013/DSC.
 
Lisboa, 26 de agosto de 2014