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O simulador do crédito à habitação permite calcular o valor da prestação mensal de um crédito à habitação (novo ou já existente) e verificar como essa prestação varia na sequência de alterações de algumas variáveis, como por exemplo alterações no montante do capital em dívida, no período do empréstimo ou na taxa de juro.
O resultado da simulação permite também conhecer o custo total do crédito.
Para simular, deve preencher os seguintes campos:
Deve preencher os campos relativos a “Carência ou diferimento de capital” caso o crédito inclua:
Caso existam, deve também preencher os campos de:
Partindo do exemplo de um empréstimo para habitação própria com:
A prestação mensal (capital e juros) é de 673,57€ e a taxa anual de encargos efetiva global (que representa o custo total do crédito – juros, comissões, prémios de seguro e impostos) é de 3,607%.
Estes valores aumentam caso inclua informação relativa aos encargos iniciais e finais associados ao empréstimo e aos prémios de seguro.
O montante total de juros corresponde a 92 484,13€.
Caso opte por um prazo de 35 anos (420 meses), mantendo constantes as restantes condições do exemplo, a prestação mensal é de 619,94€.
Se optar por um prazo maior, obtém-se uma prestação mensal mais baixa. No entanto, no final do prazo do empréstimo, o montante total de juros pago (110 373,10 €) será superior ao montante pago se tivesse optado pelo empréstimo com o prazo menor.
A taxa de juro do exemplo é revista de seis em seis meses, de acordo com a média do valor do indexante (Euribor a 6 meses) observado no mês anterior ao da respetiva revisão.
Para avaliar o impacto na prestação mensal da alteração do valor do indexante, deve alterar em conformidade os seguintes campos:
Devido ao aumento da taxa de juro, o valor da prestação mensal passou de 673,57€ para 758,85€.
Admita que, ao fim de dois anos, as condições do empréstimo são negociadas e o prazo do empréstimo é encurtado dez anos e o spread é reduzido em 0,1%.
Para avaliar o impacto na prestação mensal da alteração das condições, deve alterar em conformidade os seguintes campos:
A prestação mensal passa a ter o valor de 893,13€.
Os juros do empréstimo reduzem-se de 92 484,13€ para 59 081,68€ (que corresponde à soma dos juros pagos nos primeiros 24 meses – 10 305,84€ – e os juros pagos no empréstimo renegociado – 48 775,84€).
Para conhecer o efeito sobre a prestação mensal de uma amortização parcial de capital de, por exemplo, 25 000€ ao fim de dez anos, deve alterar em conformidade os seguintes campos:
A prestação mensal passa a ter o valor de 528,58€.
A instituição de crédito pode exigir o pagamento de uma comissão de reembolso antecipado, no valor máximo de 0,5% do capital reembolsado, correspondente a 125€ (0,5% x 25 000€), neste caso.
Para conhecer o efeito sobre a prestação mensal de um período de carência de, por exemplo, 24 meses, deve preencher também o campo:
Durante esse período de 24 meses, a prestação mensal passa a ter o valor de 437,50€. Quando o empréstimo retoma a sua modalidade de reembolso padrão, após o período de carência, o valor da prestação mensal aumenta para 700,95€.
Os juros do empréstimo aumentam de 92 484,13€ para 96 019,11€.
Para conhecer o efeito sobre a prestação mensal de um diferimento de capital de, por exemplo, 30%, deve preencher também o campo:
A prestação mensal passa a ter o valor de 602,75€, à exceção da última prestação.
A última prestação tem o valor de 45 602,75€, que corresponde à soma da prestação mensal com a totalidade do capital diferido (0,3 x 150 000€).
Os juros do empréstimo aumentam de 92 484,13€ para 111 988,89€.
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Crédito à habitação – taxas de juro
Crédito à habitação – como reembolsar
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