Banco de Portugal regulamenta políticas de remuneração e deveres de assistência e de informação em contratos de crédito hipotecário

O Banco de Portugal concretizou vários aspetos do regime jurídico aplicável aos contratos de crédito hipotecário com o objetivo de melhorar a proteção dos interesses dos consumidores e reforçar a assistência e informação que lhes são prestadas.

O Aviso n.º 5/2017, que foi hoje publicado em Diário da República, estabelece normas aplicáveis às políticas de remuneração dos trabalhadores das instituições de crédito com funções na área do crédito hipotecário e à prestação de assistência aos consumidores. Define, ainda, os elementos que devem constar do contrato de crédito e da respetiva minuta e a informação a prestar durante a vigência destes contratos.

Este Aviso aplica-se aos seguintes contratos celebrados por consumidores:

• Contratos de crédito para a aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
• Contratos de crédito para aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados;
• Contratos de crédito que, independentemente da sua finalidade, estejam garantidos por hipoteca, por outra garantia equivalente ou por um direito relativo a imóveis;
• Contratos de locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

As novas regras atualizam ainda o regime da publicidade aplicável, introduzindo alterações ao Aviso do Banco de Portugal n.º 10/2008.

Políticas de remuneração

Através deste Aviso são estabelecidas normas relativas à definição, aprovação e monitorização das políticas de remuneração com o objetivo de assegurar que essas políticas não favorecem os interesses da instituição ou dos trabalhadores em detrimento dos consumidores e que previnem a ocorrência de conflitos de interesses.

As políticas de remuneração devem, designadamente, assegurar um equilíbrio entre as componentes fixa e variável da remuneração, sempre que as prevejam, e condicionar a atribuição da componente variável da remuneração ao cumprimento, não apenas de critérios quantitativos, mas também de critérios qualitativos que ponderem, nomeadamente, a qualidade do serviço prestado aos consumidores. As políticas de remuneração abrangem os benefícios monetários e não monetários atribuídos aos trabalhadores como forma de incentivo.

As políticas de remuneração são aplicáveis aos trabalhadores que estão vinculados à instituição de crédito por um contrato de trabalho ou de prestação de serviços e os que, embora não vinculado à instituição, estão ao seu serviço e praticam atos em seu nome e no seu interesse e estabelecem contactos com consumidores.

Na definição destes requisitos, o Banco de Portugal refletiu as orientações relativas às políticas e práticas de remuneração relacionadas com a venda e o fornecimento de produtos e serviços bancários de retalho, emitidas pela Autoridade Bancária Europeia, em 13 de dezembro de 2016.

Dever de assitência ao consumidor

Este Aviso concretiza também o dever de assistência ao consumidor previsto no artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017.

O dever de as instituições de crédito prestarem assistência ao consumidor em momento prévio à celebração do contrato de crédito tem o objetivo de colocar o consumidor em posição que lhe permita avaliar se o crédito a contratar se adequa às suas necessidades e à sua situação financeira.

O dever de assistência tem uma natureza distinta do dever de informação, traduzindo-se, designadamente, na obrigação de os trabalhadores da instituição de crédito ou do intermediário de crédito esclarecerem o consumidor sobre o conteúdo dos documentos que lhe são disponibilizados (i.e., a Ficha de Informação Normalizada Europeia e a minuta do contrato) e sobre o impacto de eventuais vendas associadas facultativas no custo do contrato de crédito.

Quando a informação pré-contratual é disponibilizada ao consumidor através de canais à distância, as instituições de crédito devem disponibilizar linhas de atendimento dedicadas para que os consumidores possam esclarecer suas dúvidas.

Prestação de informação ao consumidor

Através do Aviso, o Banco de Portugal regulamenta, ainda, o disposto no artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, concretizando os termos, a periodicidade e o suporte em que deve ser disponibilizada a informação a prestar na vigência do contrato. Estas regras visam assegurar que o consumidor dispõe da informação relevante para contratar e acompanhar a evolução do seu crédito.

O Aviso estabelece os elementos que devem constar do contrato, prevendo que a minuta a disponibilizar ao consumidor aquando da aprovação do crédito observa os mesmos requisitos de informação. Esta exigência visa assegurar que o consumidor está habilitado a fazer uma leitura prévia e atenta da minuta, condição necessária para uma avaliação adequada do importante compromisso financeiro que se prepara para assumir. 

O Banco de Portugal define, igualmente, as informações a que o consumidor tem direito na vigência do contrato de crédito, com destaque para a informação periódica a ser disponibilizada através de extrato.

Do extrato devem constar os elementos de informação que as instituições já hoje estão obrigadas a neles incluir, em cumprimento do Aviso do Banco de Portugal n.º 2/2010, com os necessários ajustamentos. Nas facilidades de descoberto e noutros contratos de crédito revolving com garantia hipotecária a informação a incluir nos extratos corresponde à prevista no regime dos contratos de crédito aos consumidores (Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de junho e Aviso do Banco de Portugal n.º 10/2014).

Os extratos devem ser enviados com periodicidade equivalente à do pagamento das prestações, com a ressalva de ser sempre obrigatória uma periodicidade mínima anual.

O Aviso estabelece deveres de informação aplicáveis em caso de alteração da taxa de juro e de outras modificações ao contrato de crédito, de reembolso antecipado, bem como em caso de incumprimento do contrato de crédito e da sua regularização.

O Banco de Portugal determina que a informação pode ser prestada em papel ou noutro suporte duradouro, mas o consumidor tem sempre o direito de solicitar essa informação em papel. Define a obrigatoriedade de a informação constante do extrato obedecer a um tamanho de letra mínimo de 9 pontos, devendo as informações adicionais e complementares incluídas no extrato ser apresentadas de forma autonomizada e com destaque, com um tamanho de letra mínimo de 12 pontos relativamente às demais informações.

Entrada em vigor

As normas previstas no Aviso são aplicáveis a partir de 1 de janeiro de 2018. Com a sua entrada em vigor são revogados os Avisos n.º 2/2010 e n.º 16/2012 e a Instrução do Banco de Portugal n.º 45/2012.

Preparação do Aviso

Através deste instrumento regulamentar, o Banco de Portugal vem dar cumprimento ao mandato que lhe foi conferido pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, nos termos do qual foi incumbido de regulamentar as políticas de remuneração dos trabalhadores envolvidos na elaboração, comercialização e concessão de contratos de crédito à habitação e de crédito garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente, o dever de assistência ao consumidor e os deveres de informação a observar pelas instituições de crédito.

O projeto de aviso foi colocado em consulta pública entre 9 de agosto e 7 de setembro de 2017 (Consulta pública do Banco de Portugal n.º 3/2017) e os contributos recebidos foram objeto de análise e reflexão, tendo, nos casos em que mereceram o acolhimento do Banco de Portugal, sido refletidos na redação final do Aviso agora publicado.

O relatório da consulta pública é também divulgado hoje pelo Banco de Portugal.